Вечный ЖЭК

Перевод российской «коммуналки» на рыночные рельсы должен был дать бизнесу возможность развиваться на этой ниве, власти  – максимально от нее отстраниться, а населению – жить с комфортом. Кто что в итоге получил?

Сюрприз для хозяина

Повод подводить промежуточные итоги есть. В этом году реформа ЖКХ отметит свое двадцатилетие – ведь фактически она началась в 1991 году с принятия закона о  приватизации жилищного фонда. Закон декларировал, что  граждане, решившие стать собственниками своего жилья, не только получают возможность владеть, управлять и распоряжаться этим имуществом, но и принимают на себя ответственность за его содержание. Правда, об ответственности тогда практически не говорили, и народ, опьяненный возможностью стать полноправным хозяином своих квадратных метров, рвался приватизировать квартиры.      

В понятие «быть хозяином» в то время вкладывались совершенно конкретные вещи – иметь право продавать жилье и покупать. Что касается ответственности, то особо продвинутые усвоили: ремонтировать все нутро квартиры, включая унитазы и смесители, придется самостоятельно. Но с этим легко было смириться, поскольку «продвинутые» и без того меняли унитазы за свой счет, не ожидая аттракционов щедрости от ЖЭКов.

Первый звоночек прозвенел 1 марта 2005 года, когда белый свет увидел новый Жилищный кодекс, а вместе с ним в историю «коммуналки» вошло слово «собственник», наполненное новыми же смыслами. Но и тогда большинство россиян сохраняло полную безмятежность и отсутствие интереса к этому документу. Впрочем, так же мало это большинство интересовалось сменой вывесок, замельтешивших в жилищно-коммунальном секторе еще с начала 90-х. В Ульяновске – МУП «Дирекция единого заказчика», МУП «Новый город», МУП «Правый берег», МУП «Левый берег», МУП «Управляющая компания Ленинского района»… Засвияжского, Заволжского, Железнодорожного.

Некое осознание перемен произошло, когда на рынке ЖКХ (хотя слово «рынок» еще не воспринималось) появились частные компании. Население их воспринимало настороженно и льнуло сначала к МУПам, а потом к ДУКам, которые продолжало отождествлять с постылыми, но зато привычными ЖЭКами.

Спустя 20 лет со вступления в силу закона о приватизации и шесть лет – с начала действия нового Жилищного кодекса тема ЖКХ остается самой социально напряженной. Ее обсуждение давно вышло за рамки хозяйственных или экономических отношений и приобрело политический уже не привкус – вкус.

Хотя суть «коммунального» рая проста, как правда. Это баланс интересов собственников жилья, управляющих компаний, работающих на рынке ЖКХ, и ресурсоснабжающих организаций, которые обеспечивают жилье теплом, водой, электричеством, газом.  Если всем перечисленным фигурантам рынка хорошо, то власти – почет и уважение. Если нет – быть битой: тема ЖКХ в предвыборную пору холостыми не стреляет.

То есть заинтересованность в конструктивном взаимодействии логично предполагается. Почему нет взаимодействия? У каждой стороны на этот счет свой взгляд.

Глазами населения

Население (во всяком случае – очень значительная его часть) – в глухой оппозиции: и к власти, и к поставщикам услуг, и к управляющим компаниям (УК). К последним – особенно жестко, потому что именно они выставляют доначисления, на которых настаивают ресурсники, доказывая, что фактический объем потребления коммунальных услуг больше, чем объем начисленной платы.

В Ульяновске всплеск недовольства управляющими компаниями в конце прошлого года спровоцировала их попытка «пробить» новый тариф на «содержание и текущий ремонт жилья», который планировалось в среднем  повысить в два-три раза. Предложение  УК обсудить новые цифры собственники отвергли – в большинстве домов люди просто не шли на контакт. Параллельно в институты власти летели жалобы по поводу «беспредела» управленцев.

Вопрос «За что платим?» в последнее время звучит чаще в отношении именно жилищных услуг. Ключевая тема: «Двадцать лет платили за ремонт жилья. Где наши деньги?».

- Проблема в том, что у населения нет четкого представления, кто за что отвечает и какие претензии кому предъявлять, – считает депутат Ульяновской Гордумы

Григорий Каленов, занимавшийся вопросами защиты прав потребителей жк-услуг еще на заре реформирования этой сферы. – Большинство, я уверен, не знает, что статья «капремонт» была исключена из платежек еще в 2004 году. То есть ни одна из работающих сегодня на рынке управляющих компаний не несет ответственности за капитальный ремонт многоквартирных домов, поскольку претензии к УК можно предъявлять в течение трех лет так называемого срока исковой давности. Тогда к кому предъявлять? В статье 16 закона о приватизации говорится, что обязанность проводить капремонт, если он не проводился, лежит на собственнике. Прежний собственник большинства многоквартирных домов – муниципалитет. И вопрос капремонта надо решать с ним – в рамках 185-го закона или судебных разбирательств.

Главное достижение российской реформы ЖКХ – это осознание частью собственников ответственности за свое жилье, считает господин Каленов. Это люди, заинтересованные в повышении капитализации своей недвижимости, которую хотят передать наследникам в хорошем состоянии. Соответственно они готовы к конструктивному диалогу с УК.

- Главная проблема российской «коммуналки» в том, что у нас только начинается создание института помощи людям, которые должны осознать себя собственником, – говорит правозащитник. – Наглядный пример: непонятно, к кому собственник может обратиться за консультацией по тарифам, которые предлагает УК, чтобы понять, насколько они обоснованы. Как следствие – недоверие. Это институциональная проблема.

В основе «рыночного» Жилищного кодекса – вопрос конкуренции. Именно она должна выступать главным регулятором отношений между управляющими компаниями и собственниками, это единственный инструмент, который позволяет расставить все точки над i: хозяева положения – собственники, УК – наемная организация. Если УК не может соответствовать их запросам, значит, будет заменена на другую.

Практика показывает, что даже собственники из числа продвинутых – грамотные и упорные – испытывали большие трудности, если возникала необходимость сменить управляющую организацию. Многим это удавалось сделать только через суд. Кому-то не удавалось вовсе. Сложилась ли в принципе в жилищно-коммунальном секторе здоровая конкурентная среда,  хотя бы в рамках областного центра?

Специалисты Комитета ЖКХ мэрии Ульяновска, отвечая на вопросы «ДО» от лица председателя Михаила Сычева (вопросы были заданы письменно) о конкурентной среде – появлении на рынке новых игроков и профессионализме действующих, были лаконичны: «1. Новые управляющие организации в настоящее время не создаются. 2.Проблема непрофессиональных кадров и нехватка ИТР».

В отношении практики отказа собственников от услуг одной управляющей организации и перехода в другую Комитет ЖКХ дал следующую информацию: «Случаи перевыборов управляющей компании имеют место, но такая статистика не ведется».

Глазами управляющих компаний

По информации областного министерства энергетики и жилищно-коммунального комплекса, в декабре 2010 года на территории региона работало 107 управляющих организаций, из них 34 – в Ульяновске.

Порядка семи из этих 34-х – крупные компании, которые обслуживают львиную долю жилого фонда города. Их директоры – завсегдатаи «круглых столов» по проблемам ЖКХ – не раз публично обозначали основные проблемы, которые мешают им работать. Первая – формирование у населения негативного образа управляющей компании как посредника и нахлебника. Вторая – отсутствие единого правового поля для работы УК, изначально создававшихся как частные, и ДУКов, которые по сути своей остались МУПами, потому что могут работать себе в убыток, накапливая миллионные долги. Причина третья – необходимость быть буфером между собственниками и ресурсоснабжающими организациями, и как следствие – ежегодно растущая дебиторская задолженность УК перед последними. Четвертая – несовершенство федерального законодательства. И, наконец, пятая, ключевая – отсутствие у большинства собственников ответственности за свое жилье.

В 2010 году 29 управляющих организаций, работающих на территории региона, объединились в саморегулируемую организацию с целью общими усилиями продвигать решение проблем, которые в одиночку решить невозможно.

- Одна из наших задач – участие в формировании сбалансированной тарифной политики, – говорит директор СРО «Симбирский дом» Григорий Николаев. – Нормативы на тепло и холодное водоснабжение, действующие на территории Ульяновска, на сегодняшний день не соответствуют реальному потреблению. Например, общедомовые приборы учета ХВС показывают, что при  существующем нормативе 5,35 кубометра на человека реальное потребление ХВС составляет 7,5-8 кубометров воды. Убытки от заниженного норматива несут все управляющие организации, но там, где есть общедомовые счетчики, плату за перерасход ресурса приходится выставлять жителям, в квартирах которых установлены индивидуальные приборы учета. Ничего не поделаешь – так прописано в 307-м Постановлении Правительства. Получается: кто экономит, тот еще и доплачивает. В результате – протестные неплатежи по доначислениям и обострение отношений между собственниками и УК.

Выход один, считает директор СРО, – повысить норматив, чтобы стимулировать всех жильцов к установке счетчиков, а значит, к экономии.

Другая тема – норматив на отопление – оскандалилась еще в 2009 году, когда городской комитет по регулированию цен и тарифов, обосновывая тарифы на 2010 год, провел расчет потребности гигакалорий на один квадратный метр для отопления каждого типа жилья – панельного, кирпичного, высотного, малоэтажного...

В старых малоэтажных домах норматив получился значительно выше, чем в современных высотных, но в среднем – 0,21 -0,23 Гкал с 1 кв.м в год  при действующем 0,19. Тема грядущего повышения платы за отопление получила самый широкий резонанс в СМИ, вызвала шквал протестных настроений и с триумфом была похоронена областной властью. Городской комитет по регулированию цен и тарифов в скором времени был упразднен, но проблема осталась – долги перед энергетиками растут. Жильцы домов, оборудованных общедомовыми приборами учета, получают допсчета. И дальше по сценарию: протестные неплатежи, противостояние  собственников управляющим компаниям…

Назрела необходимость совершенствования договорных отношений между управляющими и ресурсоснабжающими организациями, считают в СРО «Симбирский дом».

- Те отношения, которые существуют,  позволяют ресурсникам часто безнаказанно поставлять услуги ненадлежащего качества, – говорит Григорий Николаев. –  Необходимо в договорах теплоснабжения четко прописать права и обязанности, ответственность сторон, температурные графики, гидравлические режимы поставки ресурса для каждого дома, требования к качеству химически очищенной воды, порядок учета тепловой энергии и теплоносителя, а также штрафные санкции в отношении теплоснабжающих организаций  за нарушение договорных условий. И власть могла бы нам серьезно помочь в выстраивании партнерских отношений с ресурсоснабжающими организациями.

Директор СРО считает, что причина неудачного опыта прошлого года, когда большинство жителей отклонило предложения УК по размеру платы за содержание и текущий ремонт жилья на 2011 год, – в отсутствии «обратной связи» между жителями и управляющими организациями, в «непрозрачности» деятельности последних:

- Необходимо ввести минимальный обязательный  норматив на содержание жилого фонда, чтобы сохранять и поддерживать его в безопасном состоянии независимо от того, утвердили собственники тариф или нет. Этот норматив  должен быть определен в зависимости от типа дома и инфраструктуры и утвержден субъектом Федерации или муниципалитетом.

Глазами власти

Власть, разумеется, на стороне народа, хотя тема, что у собственников плохо с осознанием ответственности за свое имущество, и в этом случае остается ведущей.

Президент России Дмитрий Медведев поручил правоохранительным  органам провести тотальную проверку деятельности компаний в сфере ЖКХ во всех регионах на предмет сомнительных финансовых операций. Премьер-министр Владимир Путин пообещал, что Правительство РФ проработает механизм привлечения к ответственности УК, которые не должным образом выполняют свои обязанности и при этом отказываются передавать жилье в управление другой компании.

Губернатор Ульяновской области Сергей Морозов год назад заявил, что берет под личный контроль вопрос качества услуг ЖКХ, и поручил организовать мониторинг деятельности компаний, работающих на этом рынке. Теперь министерство энергетики и ЖКК проводит его в ежемесячном режиме.

Адекватно оценить проделанную работу пока сложно, отмечает министр Александр Букин, потому что информацию «в разрезе управляющих компаний» предоставили не все муниципальные образования (и даже Ульяновск не в полном объеме).

Но полученные для мониторинга данные пока  складываются в весьма приличную картину. Например, 77,8% от общего числа управляющих компаний региона исполняют кодекс этических норм; 73,8% – внедрили гарантийные талоны на выполненные работы; 87,9% УК для контроля качества услуг наладили с собственниками систему обратной связи... Но только 15,9%  УК прошли добровольную сертификацию услуг и персонала, только 22 организации имеют свой сайт в сети Интернет…

Уже скоро управляющим компаниям придется брать новые высоты: на стадии обсуждения – региональный закон о благоустройстве.

- Мы разработали модельные правила благоустройства муниципальных образований, в которых четко прописаны типовые требования к содержанию территории до деталей – какие контейнеры, какие урны должны стоять на придомовой территории. Как часто ее необходимо убирать и кто персонально будет отвечать за это, – рассказывает Александр Букин.

Новый документ будет работать в плотной связке с Кодексом административных нарушений, недавно принятым Законодательным Собранием области. Он предусматривает нешуточные штрафы.

- Если несколько лет назад человека, выбросившего пивную банку в окно, можно было  оштрафовать максимум на 100 рублей, то сегодня размер санкций – тысячи рублей для физических лиц и десятки тысяч – для юридических, – говорит министр ЖКК, апеллируя к своему опыту работы в качестве председателя административной комиссии. – Управляющим компаниям нельзя работать по старинке, ссылаясь на то, что денег нет. Нужно убеждать население в необходимости вкладывать средства в благоустройство. В прошлом году по 185 закону было ремонтировано 602 дома, но только два из них решили еще и благоустроить территорию на свои средства. Сегодня мы хотим всех заставить заниматься благоустройством. Есть норма, есть закон, есть требования, и если управляющая компания не может обеспечить надлежащее содержание территории, она должна за это ответить.

К концу раздачи

Интересы всех сторон на каком-то этапе сложились в конструктивное сотрудничество вокруг 185-ФЗ о Фонде содействия реформированию ЖКХ. Завершая свою работу в нынешнем году, он не изменил ситуацию в системе российской «коммуналки» кардинально (в Ульяновской области с 2008 года отремонтировано примерно 20% всего жилого фонда и только около 4% домов – комплексно), зато наглядно продемонстрировал населению цену инициативы и осознанного чувства собственника.

Дом по улице III Интернационала, 2 в Ульяновске, построенный в 50-е годы прошлого века и отремонтированный практически полностью, для власти и руководства городских УК в некотором роде стал демонстрационным экспонатом возможностей Фонда. Чтобы воспользоваться этими возможностями,старшая по дому Роза Ахсямова практически два года работала в одной связке с властью и специалистами ЖК-фронта. Для этого у нее хватило энергии, азарта, знаний (экономическое образование, опыт работы с бухгалтерскими документами, сметами) и времени – сочетание поистине счастливое и редкое.

- Многие меня спрашивали, зачем мне это нужно. В итоге за два года у государства я «взяла» пять миллионов рублей. Если бы не проявила инициативу, никто бы эти деньги нам не принес, – говорит Роза Ахсямова.

На сегодняшний день собственники этого дома уже утвердили тариф на по статье «Содержание и ремонт жилья» в размере 13 руб. 65 коп.с квадратного метра, из которых 3 рубля пойдет в накопительный фонд для следующего капитального ремонта.

Сознание, что ответственность за жилье несет собственник, у россиян действительно вызревает медленно и трудно, одна из причин – дефицит доверия, сложившийся еще в пору ЖЭКов, к тем, кто пришел работать и зарабатывать на рынок ЖКХ. В 2008 году, когда Фонд реформирования ЖКХ только начал действовать, власть фактически уговаривала людей «взять деньги у государства», в 2009-м – уже выстраивались очереди из желающих попасть в программу. В 2010-м – люди писали жалобы, что их дом не попал в план капитального ремонта…

В 2011-м народ собирается на общедомовые собрания, чтобы принять решение о включении своей заявки в программу 2012 года. Они только вошли во вкус, и сложно поверить, что раздача пряников закончилась.

Занавес…

Действие 185-ФЗ заканчивается в этом году. Хотя ниточка надежды, что еще какие-то средства федеральная власть впрыснет в капремонт многоквартирного и многострадального российского жилья, есть – на дворе предвыборная пора.

Но надежды надеждами, а время подводить итоги, взвешивать силы и строить новые планы. Что дальше?

- Стоимость завершения капитального ремонта многоквартирных домов на территории Ульяновской области составляет 10 млрд. рублей, – говорит директор Регионального фонда реформирования ЖКХ Сергей Гигирев. – Предварительный этап соответствующей программы уже сформирован. Предполагаемые источники финансирования – бюджет субъекта Федерации, бюджет муниципальных образований, средства собственников и привлеченные средства инвесторов. Есть планы привлекать кредитные средства банков.

Законопроект о создании Региональных фондов реформирования ЖКХ  активно обсуждался в прошлом году. На тот момент предполагалось, что регионы, создавшие на своей территории фонды реформирования, получат федеральную долю на капремонт многоквартирного жилья. Это был первый вариант, который теперь изменен до неузнаваемости. Во всяком случае, тема участия федеральных средств ушла.

Теперь акцент делается на средства собственников, субъекта и на рыночные механизмы.

- Одна из схем, когда управляющая компания ведет свои оперативные счета в том же банке, в котором рассчитывает получить кредит на капремонт. В этом случае банк получает возможность контролировать ситуацию и при необходимости применить санкции, – уточняет господин Гигирев.

Параллельно рассматриваются инновационные модели в деле реформирования жилого фонда. Например, снос старых двухэтажных домов с расселением жильцов и строительство на освободившихся площадках многоэтажных микрорайонов.

Или реконструкция существующих многоквартирных домов с увеличением этажности.

Вариантов масса, ключевой аргумент один: раз экономика страны стоит на рыночных рельсах, значит, проблема должна решаться с применением рыночных механизмов. Готовы ли мы к этому, уже никто не спрашивает. Эпоху ЖЭКов уводят в историю. 

Татьяна Захарычева

"Деловое обозрение"