Цены падают, квартиры пустуют. Ульяновские эксперты рассказали о ситуации на рынке недвижимости

Корреспондент mosaica.ru выяснил, когда выгоднее покупать квартиру и как обстоят дела с ипотечным кредитованием.

Фото: vk.com

Ситуацию на рынке недвижимости эксперты характеризуют как нестабильную. Рынок уже несколько лет пребывает в состоянии долгосрочной стагнации, несмотря на снижение цен на жилье, и выйти из такой ситуации быстро не получится.

Что с ценами на недвижимость? 

Падение цен на квадратные метры зафиксировал сайт «Домофонд». Если, например, цена за кв. м во вторичке в 2016 года не превышала 41 917 рублей, то в этом году  стоимость составляет 40 560 рублей. Цены на новостройки упали с 40 445 рублей за кв. м до 37 376 рублей.

– Снижение цен вызвано не тем, что рынок жилой недвижимости переживает период оживления, а тем, что спрос падает, объемы реализации снижаются, и застройщики вынуждены идти на снижение цен в ущерб собственной прибыли, чтобы ускорить продажи и снизить таким образом сроки оборачиваемости капитала, - рассказал аналитик информационного холдинга «Финам» Алексей Коренев. 

Если говорить конкретнее и непосредственно коснуться нашего города, то в 2017 году снижение цен незначительное. Эксперты считают, что при достигнутом уровне инфляции в сентябре этого года  в 1,4% средняя цена предложения 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья снизилась за 9 месяцев этого года всего на 2,3%. В ближайшем будущем ежемесячные темпы динамики цен будут либо на нулевой, либо около этой отметки.

Татьяна Куклова

 директор по маркетингу ООО «Центр недвижимости», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости

- Снижение уровня цен продемонстрировали, например, квартиры типовых серий и «хрущевки» на Нижней Террасе, 1-комнатные «хрущевки» в Киндяковке и в Ближнем Засвияжье, 2- и 3-комнатные «хрущевки» на Верхней Террасе. В остальных сегментах рынка за время кризиса цены тоже показали снижение, но меньшими темпами, порядка 10-15%. Можно сказать, что уровень цен на квартиры вторичного рынка в Ульяновске откатился на 5 лет назад – к уровню 2012 года.

При этом эксперты предполагают, что  уровень цен на квартиры в Ульяновске ближайшие полгода будет находиться на достигнутом уровне с незначительными колебаниями в ту или другую сторону.

Когда выгодно покупать

По мнению экспертов, отрасль действительно выходит из кризиса, но многие игроки при этом ушли с рынка.

Евгений Куризин

директор ООО «Магазин новостроек»

- Этому есть разные причины. В первую очередь по причине того, что некоторые компании просто не пережили кризис, во-вторых, это уход мелких компаний, которые в связи с изменением законодательства теперь не в состоянии вести свою деятельность. Если говорить о спросе, то вторичный рынок завален. Спроса на него намного меньше, чем предложений. Хотя на рынке новостроек сейчас также наблюдается перенасыщение, люди охотнее берут новостройки нежели старый фонд, так как цены из за этого перенасыщения довольно-таки выгодные.

К слову, не все эксперты согласны с тем, что вторичный фонд - в аутсайдерах. Татьяна Куклова отмечает, что в последнее время спрос на вторичное жилье в Ульяновске все-таки увеличился.

Татьяна Куклова

директор по маркетингу ООО «Центр недвижимости», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости

- Связано это с тем, что на рынке в основном находится покупатель, приобретающий квартиру для собственного проживания. Такому покупателю нужно жить сейчас, а не ждать, пока построится дом и будет сделан ремонт. Еще одним веским фактором в сторону вторичного жилья выступает низкий уровень цен.

По мнению Евгения Курзина, нынешняя осень - подходящее время для покупки недвижимости: цены показывают максимальное падение, зато предложение заметно превышает спрос. 

Такой же позиции придерживается и директор по маркетингу ООО «Центр недвижимости», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Татьяна Куклова.

Татьяна Куклова

 директор по маркетингу ООО «Центр недвижимости» сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости

- Выбор квартир хороший, продавцы пока настроены на торг.

Когда выгодно продавать

Продавать, так же как и покупать, можно смело осенью. Пока есть всплеск спроса на квартиры, тот, кто действительно хочет продать квартиру, сделает это быстрее чем, скажем три месяца назад, считают эксперты.

– Отмечу, что продавать квартиру, как и любой другой товар, нужно уметь. Для этого должны быть необходимые знания, умения, владение различными техниками продаж и профессиональные инструменты, - говорит Татьяна Куклова.

Ситуация с ипотекой

Для ускорения процесса продажи жилья существует еще один рычаг – ипотечное кредитование. В течение 2017 года  наблюдается рекордное падение процентных ставок. Отчасти этому поспособствовало и быстрое снижение ключевой ставки Банком России.

– В результате за полтора – два года ставка по ипотеке снизилась с 12,5 – 13,5% до уровней ниже 11% (средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с 1 июля по 1 августа 2017 года, составила рекордные 10,94%). Отдельные же банки предлагают ипотеку и вовсе под 7-8% годовых, правда, предъявляя при этом к заемщику повышенные требования в части первоначального взноса, сроков кредитования, предоставления документов, подтверждающих кредитоспособность, - говорит аналитик информационного холдинга «Финам» Алексей Коренев. 

Эксперты считают, что ставки по ипотеке не продолжат дальше понижаться, как ранее, а объемы продажи квартир будут продолжать незначительно снижаться. Специалисты аналитического агентства «Финам» выделяют несколько основных причин:

- Рынок жилья сам по себе имеет ограниченные объемы, и бесконечное увеличение числа продаваемых квартир, в том числе и по ипотеке, физически неосуществимо. К тому же последнее время на рынке жилой недвижимости стали появляться признаки явного затоваривания.

- Доходы россиян не растут, а с поправкой на инфляцию первой половины года даже несколько снизились. По данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы населения России в июле 2017 года уменьшились на 0,9% в годовом выражении. Всего же за первые семь месяцев этого года показатель снизился на 1,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если говорить о тех, кто может позволить себе купить квартиру, то платежеспособная часть населения не столь велика, чтобы поддерживать спрос на постоянно высоком уровне.


- Отложенный спрос, выход на рынок которого наблюдался в течение последнего года, постепенно удовлетворяется. Те, кто из-за опасений дальнейшего развития кризиса отложил покупку квартиры в 2014-2016 годах, сейчас, поняв, что катастрофы не произошло и страна понемногу адаптировалась к нормальной жизни в новых экономических условиях, все же вернулись к вопросу покупки жилья.

- В любых рыночных процессах после периодов роста наступают экономически обоснованные периоды охлаждения. Это нормальный циклический процесс, и, судя по всему, мы находимся сейчас в начале стадии остывания рынка и некоторого отката его показателей.


Опубликовано: 21.10.2017 в 13:15 
Просмотров: 10345 

comments powered by HyperComments