ММВБ: $76,33 €87,02
Опубликовано: в 23:41  

Долевое строительство проверят на прочность

Фото: pixabay.com

С июня 2018 года на рынке долевого строительства начнут действовать новые правила, которые защитят дольщиков от недобросовестных участников рынка.

Игроки рынка новостроек считают, что 218-ФЗ, призванный защитить права будущих дольщиков, вместо этого загонит строителей «в угол», серьезно ограничив финансовую деятельность застройщиков и лишив последних возможности развития. Эксперты уверены, что в самое ближайшее время может начаться серьезное перераспределение рынка.

Сергей Первиков - основатель компании Prisma Group, считает, что такой сценарий весьма вероятен - сложные условия для бизнеса и конкуренция в конечном итоге приведут к укрупнению компаний на рынке. «Появятся игроки, которые будут занимать по 15-20% на рынке - слабые уйдут, останутся только самые сильные. Это будут институциональные инвесторы, которые понимают, как управлять сложными девелоперскими проектами, мысля на десяток лет вперед. Кстати, мы уже сейчас видим, что ряд крупных игроков занимается консолидацией активов, вписываясь в такую стратегию», - рассказал Сергей Первиков.

Напомним, что «закон о долевках» (214-ФЗ) появился на рынке в 2005 году и за все время своего существования перекраивался уже 14 раз. Но самым жестким ударом по строительному бизнесу стал принятый в нынешнем году 218-ФЗ. Уже с июня следующего года участникам отрасли придется работать абсолютно по новым правилам. Эксперты считают, что «позаботившись» о правах дольщиков, законотворцы настолько сильно закрутили гайки, что многие застройщики просто не выживут в новых условиях. Более того, новые правила закона, никак не решая проблемы «старых обманутых дольщиков», могут только дать старт появлению целой армии «новых». Высказывается мнение, что установленные законом нормативы не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков - перечень направлений использования средств застройщика не содержит некоторых жизненно важнейших составляющих, без которых завершение проекта будет просто невозможно. Таким образом, даже самые благополучные проекты могут стать проблемными, а дольщики - обманутыми.

Сергей Первиков разделяет пессимизм коллег. Дело в том, что ситуация такова, что добросовестные игроки могут начать постепенно выходить из строительного бизнеса, а вместо них могут прийти нечистые на руку дельцы, у которых будет только одна цель – собрать деньги с граждан в максимально возможном объеме и сразу же исчезнуть, бросив стройку. Возникает вопрос, кто и на какие средства будет достраивать «замороженные» объекты? Денег «госфонда» может на всех не хватить, считает эксперт.

Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель» настроен более оптимистично. «Действительно, существуют риски, что компенсационный фонд с учетом установленного тарифа не сможет обеспечить необходимыми средствами для достройки всех проблемных объектов, но, на мой взгляд, они необоснованны», заверил Андрей Цвет.

Напомним, что решение о создании компенсационного фонда для страхования рисков участников долевого строительства было принято в прошлом году. Норма о его формировании вошла в пакет поправок к закону о долевом строительстве, которые подписал президент РФ Владимир Путин.

В последнее время все чаще стали высказываться и такие предположения, что с российского рынка недвижимости может вообще исчезнуть долевое строительство. Но существует ли ему альтернатива, которая сможет полностью обезопасить покупателей новостроек?

Сергей Первиков  считает, что драматизировать ситуацию не нужно. «Альтернативные схемы действительно существуют. Но они практически все исключают сбор денег с населения до момента, как объект будет построен и введен в эксплуатацию. Речь может идти только о каком-то обеспечительном платеже, но не более! Иными словами, участников долевого строительства обезопасит только такая модель на рынке, которая исключит существование дольщиков в принципе», - заявил Сергей Первиков.

Андрей Цвет солидарен с такой точкой зрения, добавив, что застройщик вполне может построить объект как за счет банковских кредитов, так и используя собственные ресурсы. «Это вполне рабочие механизмы и они смогут полностью заменить долевое строительство. Но для того чтобы на российском рынке такой источник финансирования стал  жизнеспособным, необходимо сначала снизить стоимость кредита для застройщика. Это обязательное условие! Тогда для застройщика построить объект на кредитные средства станет не менее выгодным делом, чем собирать деньги на строительство с  дольщиков», -  сообщил Андрей Цвет.

Иными словами, если застройщик получит доступный кредит, то ему выгоднее будет сначала быстро построить свой объект, а уже только после этого продавать готовые квартиры гораздо дороже, чем на этапе возведения дома.

Сергей Первиков рассказал о схеме, которая применяется во Франции. «Компания-застройщик сначала инициирует проект, презентует его на рынке, выявляет спрос и оценивает, насколько он будет востребован. После этого застройщик идет со всеми данными в банк, обосновывает свой проект, а тот, в свою очередь, принимает решение о финансировании проекта. Продажи квартир осуществляются только после того, как застройщик построит свой объект. И, скорее всего, в самом недалеком будущем мы тоже перейдем на подобную модель. А «долевка» попросту уйдет в прошлое», - заверил Сергей Первиков.

Похоже, что долевому строительству на этот раз было вынесено «последнее предупреждение», после чего такая схема финансирования строек может окончательно исчезнуть с российского рынка недвижимости.



comments powered by HyperComments