На чьей стороне закон: с какими проблемами сталкиваются обманутые дольщики Ульяновска
Mosaica.ru выяснила нюансы
В Общественной палате Ульяновской области обсудили восстановление прав обманутых дольщиков. Модератором выступил Руслан Хайров, член региональной комиссии ОП по ЖКХ и строительству.
«Ваши документы на дополнительной проверке»
Главный специалист Ульяновского областного фонда защиты прав дольщиков напомнила, что наблюдательный совет решил выплатить компенсации дольщикам ООО «Максима» ( ЖК Молодежный на улице Буинской), ООО «Строительная корпорация» (ЖК Лидер на улице Розы Люксембург, 25), ООО «Птицефабрика Тагайская» (объекты на улице Красноармейской), ООО «ТехноПоволжье и Ко» (Димитровград).
Компенсации получат — 1580 дольщиков.
По словам представителя фонда, граждане получают выписку из реестра и обращаются в федеральный фонд, оставляя заявление через сайт или Госуслуги, с подкреплением документов. Часть дольщиков выплаты уже получили. «Они позволяют купить равнозначные квартиры».
Тут стоит сделать ремарку. Сумму компенсаций должны рассчитывать исходя из рыночной стоимости квартиры, аналогичной по площади, расположению и строительной готовности. При таком подходе размер выплаты в большинстве случаев должен быть больше суммы вложенных средств. Как пояснил корреспонденту mosaica.ru Руслан Хайров, дольщики получают выплаты от 78 тысяч рублей за квадратный метр. В то время как, по данным сайта единой информационной системы жилищного строительства, стоимость 1 квадратного метра, к примеру, в январе 2024 года значилась на уровне 85 829 рублей. То есть явно равнозначного жилья без добавления средств купить не получится.
Второй момент, на котором Руслан Хайров заостряет внимание: обманутым дольщикам приходят сообщения об отказе в компенсациях.
- Причины отказа не знаю. Звонил на горячую линию фонда, мне сказали, что запрос передадут в смежное подразделение, конкретного срока по ответу не назвали. Я-то держусь, но в каком состоянии другие дольщики, пожилые люди, страшно представить, - говорит Руслан Хайров, который сам является дольщиком злополучного недостроя на улице Буинской.
Руководитель Ульяновского областного фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Дмитрий Плохих отмечает, что нужно разбираться в каждом конкретном случае отдельно.
- Возможно, не хватает документов или поменялись данные; осталась непогашенной ипотека — будет запрос в банк; было привлечение маткапитала или в договоре уступки возникли проблемы. Если на «горячей линии» говорят ожидать, то стоит немного подождать. Подробнее об этом подскажут в федеральном Фонде, он занимается выплатами четвертый год - механизмы отработаны. Но по практике в большинстве случае люди неправильно указывают паспортные данные, - говорит Плохих.
Стройка продолжается
Ждут свои квартиры порядка 500 дольщиков.
В настоящее время строят три дома: на улице Кролюницкого (компания «Силен») - должны сдать в эксплуатацию во втором квартале 2024 года; Маршала Устинова, 25 (ООО «ТД КПД-1») - также; на улице Красноармейской, 67 (ООО «СК «Атриум») - четвёртый квартал этого года.
Руководитель Агентства государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области Александр Карлин рассказал, что за строящимися объектами установлен контроль.
- По Маршала Устинова, 25 есть отставание по монтажу железобетона, но, думаю, что достроят вовремя. По Кролюницкого готовность выше, порядка 85%. Необходим пуск тепла, внутренние инженерные сети практически готовы. По Красноармейской ситуация хуже: дом из кирпичной кладки с монолитными «поясами». В зимний период кладка ведётся пассивно, мешают морозы. Есть отставание, но будем надеяться, что при увеличении каменщиков и монолитчиков, строительство завершат, пусть и с небольшим отставанием.
Запутанный закон
Также на встрече обсудили неоднозначный 218 федеральный закон.
- Если федеральный Фонд решает завершить строительство, то все участники строительства получают те объекты, которые прописаны в договорах долевого участия. Но если принимает решение выплатить компенсации, то круг лиц сужается, - объясняет Руслан Хайров.
Замначальника отдела регистрации земельных участков управления Росреестра области Оксана Сотникова пояснила, что оказались в такой непростой жизненной ситуации многие дольщики дома на улице Буинской. И в законе, действительно есть нюансы.
- Да, в части 3 статьи 13 этого закона ввели запрет на возмещение гражданам, которые приобрели право требования после того, как застройщик был признан банкротом и в отношении него начато конкурсное производство. Но когда осталась неопределенность, как быть тем гражданам, которые приобрели права требования не по договорам долевого участия, а по договорам уступки, то закон расширил перечень сделок.
Граждане также не получают компенсации, если они купили у других право на строящееся жильё после дня вступления настоящего закона и признания застройщика банкротом.
Руслан Хайров отметил, что в закон нужны поправки.
- К примеру, производство о банкротстве ООО «Максима» возбуждено в 2019 году, люди продавали квартиры, находясь в тяжёлой экономической ситуации. Были случаи, когда гражданам требовалась срочная операция. Кроме того, дом на Буинской планировали достроить, и люди покупали права уступки, когда узнали об этом. Такая же ситуация по ЖК «Лидер» на улице Розы Люксембург.
Ремарка: люди и подумать не могли, что Фонд защиты прав дольщиков спустя время передумает достраивать дом.
- Но даже в таких условиях по Гражданскому кодексу дольщик имеет право продать, завещать право требования на квартиру в строящемся доме. А пункт 3.15 статьи 13.1 218 федерального закона подрывает эти основы, он не конституционный, так как в выплате отказывают и лишают всех прав новых дольщиков. Они жертвы обстоятельств, которым нужно помочь, - комментирует Хайров журналисту mosaica.ru.
Хайров уточнил, что в Общественную палату обратились за помощью несколько дольщиков ООО «Птицефабрика Тагайская».
В особой ситуации
Впервые в практике арбитражных судов России застройщиком признано физическое лицо - индивидуальный предприниматель Владислав Сафонов, который вывел недостроенные дома на аффилированных лиц. Споры продолжаются. Привлечена прокуратура. По информации Хайрова, два дома перешли в ЖСК. По трём домам есть вопросы.
- При передаче объектов в ЖСК участники долевого строительства признаны таковыми решением суда, но им не полагается помощь от государства. Они готовы сами достроить. Проблема только в том, как оценивается недостроенный дом и права всех участников строительства*. По двум домам не было необходимости доплат дольщикам. По трём домам необходимость выявлена. Вокруг этой стоимости сейчас идут разбирательства, - сказал Руслан Хайров.
*Корреспонденту mosaica.ru спикер объяснил, что конкурсный управляющий оценил недострой дороже, чем права дольщиков. Чтобы вывести «свои» дома из конкурсной массы, они должны заплатить по несколько миллионов рублей.
Кроме этого, Хайров говорит, что эксперт якобы смотрел технические планы, а не договор. Во втором документе, к примеру, указана площадь жилья 54 метра, а в техническом плане — фактические метры, то есть может быть 50 «квадратов». Получается, что квартиры «схуднули» и стали дешевле.
Сейчас дольщики ждут апелляцию по этому решению.
По словам Александра Карлина, на достройку был привлечен застройщик ООО «СЗ «Квартал» (Артём Фёдоров). На сегодняшний день дом №11 на улице Мичурина сдан в эксплуатацию, на подходе 13-й дом — приведены в порядок документы. Карлин считает, что в феврале удастся выйти на итоговую проверку, и дом будет сдан в эксплуатацию.
- Наша позиция — дома должны быть переданы в ЖСК, тогда новый застройщик доведёт свои обязательства до логического завершения. На сегодняшний день это единственно законный выход из ситуации. Так как граждане не подписывали договоры долевого участия, и их дома не внесены в Единый реестр проблемных объектов. Они не могут рассчитывать ни на какую финансовую помощь, - сказал спикер.
Хайров отметил, что ульяновцев волнует, на каких условиях передадут жильё, поэтому им важна поддержка со стороны прокуратуры и госнадзора.
Вернутся ли деньги Материнского капитала?
Отдельно на встрече обговорили, как действовать обманутым дольщикам, которые использовали денежные сертификаты. Большой поток обращений от ЖК «Молодёжный».
- Были случаи, когда дольщики скидывались некоторым товарищам по несчастью на продуктовые карты — у людей были тяжёлые финансовые ситуации, - уточнил Хайров.
По словам директора ОГКУ «Социальной защиты населения Ульяновской области» Евгении Брагиной, с 2019 года оказывают адресную помощь обманутым дольщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации. Помогали семьям также решать вопрос с детскими садами, по линии здравоохранения. За поддержкой обратились 815 граждан.
Специалист отметила, что вернуть деньги по региональному сертификату «Семья» в случае признания застройщика банкротом нельзя.
Что касается Материнского капитала: если обманутым дольщикам должны выплатить компенсацию, то федеральный Фонд защиты прав дольщиков выплачивает сумму, за исключением Маткапитала. Сумму его перечисляют на счёт Социального фонда РФ по СНИЛС. Его можно использовать повторно.
Александр Карлин в завершение встречи посоветовал потенциальным дольщикам обращаться в Агентство государственного строительного и жилищного надзора, где подскажут, что запрашивать у застройщика, чтобы гарантировано получить своё жильё.
