Как при разводе поделить квартиру, взятую в ипотеку

Как бы мы ни сообщали радостные вести о растущем количестве свадеб, большой процент браков в нашей стране заканчивается разводами. Легко бывшим супругам, которые жили на съемной квартире, – взяли и разбежались. А как быть тем, кто приобрел жилье в кредит? Попробуем разобраться в этом непростом вопросе и рассмотреть все возможные варианты. 

- Прежде всего необходимо знать, что согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, а потому при разводе должно быть поделено поровну. Для решения вопроса раздела обязательств по кредиту бывшим супругам необходимо либо самим прийти к какому-то соглашению, либо раздел будет осуществляться в судебном порядке, - рассказывает директор юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. 

Развод - не повод не платить

Необходимо помнить, что развод – не повод задерживать платежи по кредиту. Если по кредитному договору будет допущена просрочка более трех раз в течение года, банк вправе наложить взыскание на заложенное имущество, т.е. квартиру. Поэтому лучше вовремя договориться как между собой, так и с банком, не допуская продажи имущества с торгов.

Способы погашения кредита при разводе

Самый простой и предпочтительный для банков способ разрешения вопроса с кредитом – его досрочное погашение без непосредственного раздела имущества. При этом квартира остается в совместной собственности, выплаты бывшие супруги производят вместе и ответственность за долги также несут вместе. После погашения ипотеки с жилья снимается обременение. Можно не торопясь продать квартиру по наилучшей цене и полученную сумму поделить пополам. 

Однако самой паре заемщиков такой способ решения проблемы может и не подойти. Во-первых, из-за необходимости бывшим супругам постоянно общаться в ходе выплаты кредита. Во-вторых, трудно будет быстро найти крупную сумму для погашения долга перед банком. Альтернативный вариант - продать квартиру, кредит за которую еще не выплачен. На такую продажу необходимо согласие банка, это условие всегда прописано в кредитном договоре и договоре ипотеки квартиры. Если банк дает такое согласие, то продажа квартиры осуществляется под контролем банка. 

Еще один вариант развития событий - договориться о переоформлении кредита на одного из супругов и о выплате другому денежной компенсации в размере половины всех платежей, уже произведенных по кредиту в период брака. Тот, на кого переоформлен кредит, становится единоличным собственником квартиры, другой супруг утрачивает права на квартиру. При таком варианте также необходимо согласие банка, подписание нового кредитного договора либо дополнительного соглашения к действующему договору.

Некоторые особенности раздела ипотечных квартир

Владельцам ипотечных квартир надо иметь в виду еще несколько менее очевидных моментов. 

Например, если квартира куплена до брака, она принадлежит тому из супругов, на кого была оформлена. Но вот ипотечные платежи, выплаченные в период брака, считаются совместно нажитым имуществом. Обратившись в суд, супруг, который не имел официального отношения к кредиту и квартире, может отсудить часть такой квартиры или претендовать на половину выплат, совершенных по кредиту во время брака. Доказать, что платежи за ипотеку производились не из семейного бюджета, а из личных средств собственника, будет весьма непросто.

Еще более любопытная ситуация может сложиться, если была куплена строящаяся квартира. Предположим, человек внес первоначальный взнос, выплачивал ипотеку, а перед тем, как объект был достроен, успел вступить в брак. В таком случае при разводе он может потерять половину квартиры. Так как права собственности на квартиру были оформлены уже в браке, она будет считаться совместно нажитым имуществом.

Нередко случается, что деньги на первоначальный взнос молодой семье дарят родители. Или средства аккумулируются за счет продажи старой квартиры, дачи одного из супругов или комнаты, доставшейся по наследству одному из супругов. По закону то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Но чтобы доказать, что на решение жилищного вопроса потрачены именно средства, полученные в дар или по наследству, все действия с ними должны быть строго задокументированы. 

Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то суд примет этот факт во внимание и при разделе квартиры в случае развода увеличит долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

Гражданский брак и ипотека

На лиц, живущих в так называемом гражданском браке, нормы семейного законодательства не распространяются. Разделить ипотечную квартиру, купленную такими «гражданскими» супругами, очень сложно. Как правило, требуется много времени, помощь опытных адвокатов и неоднократное обращение в суд. Фактически же право собственности и обязанность выплачивать долг остается за тем из супругов, на кого был оформлен кредит, несмотря на то, что долг выплачивался из общего бюджета.

Большинства спорных ситуаций с имуществом можно избежать, если заключить брачный договор. 

Подготовила Ольга ЛЕГОТИНА

Фото автора