Ульяновская область
Меню
Закрыть
Новости региона
Ульяновская область

Обманутые дольщики – кто эти люди и как им помочь?

pixabay.com
pixabay.com

Долевое строительство, как схема приобретения жилья, появилось в России во второй половине 90-х. За это время миллионы граждан удачно решили свой жилищный вопрос, вложив деньги в строительство, но вместе с тем немалое количество семей осталось и без квартир, и без денег. Теперь эти люди называют себя «обманутыми дольщиками» и активно требуют от государства помощи. Так кто же они на самом деле, кто их обманул и нужно ли им помогать? Обманутые дольщики – последствие инфантилизма граждан или слабого менеджмента застройщиков? Как искоренить такое явление на российском рынке недвижимости?

Доктор Путин

Если какой-то орган невозможно вылечить терапевтически, то тогда требуется вмешательство хирургическое. Проще говоря, ампутация. Российское долевое строительство давно уже превратилось в гордиев узел, развязать который долгое время не представлялось возможным. С одной стороны, чиновники бодро рапортовали о том, что проблема «обманутых дольщиков» худо-бедно, но постепенно решается, а с другой, на место счастливых новоселов сразу же прибывала новая партия «обманутых», которые начинали бузить, устраивать митинги и портить чиновникам всю отчетность с удвоенной силой.

В конечном итоге обманутых дольщиков стало настолько много, что, во-первых, они стали очень заметны, а во-вторых, начали представлять собой уже достаточно серьезные электоральные риски, чтобы можно было игнорировать эту проблему дальше, довольствуясь лишь официальной отчетностью.

Законодатели честно пытались оградить дольщиков от рисков и печальных последствий, шлифуя пресловутый «закон о долевках» до зеркального блеска – за 13 лет количество поправок и редакций 214 ФЗ достигло рекордной отметки, а застройщики, еще не успев в полной мере перестроить свои процессы, с завидной регулярностью получали свежую партию «законодательных новелл». Тем не менее обманутые дольщики продолжали поступать на рынок с пугающей стабильностью, несмотря на все потуги властей.

Проблему заметили в Кремле и, оценив ее опасность и динамику роста, приняли единственно верное решение – рубить. В скором времени долевое строительство в том виде, к которому мы все привыкли, перестанет существовать. Возможно, исчезнет и девелопмент. Поправки в закон были подписаны президентом страны летом прошлого года и должны вступить в силу 1 июля 2018 г.

Банки вместо девелоперов

Кто же такие девелоперы? На этот вопрос за десять с лишним лет существования этого института, никто так и не смог дать внятный ответ. Особенно с учетом того обстоятельства, что в российской правовой системе координат девелопмента просто не существует. Как и его обязанностей и ответственности перед дольщиками. Как многим известно, вся ответственность целиком и полностью лежит только на застройщике – лице, на которого оформлена площадка, выдано разрешение на строительство и только, которое вправе привлекать денежные средства граждан в строительный проект.

Девелоперские же компании  превратились в яркие помпезные вывески, под светом которых осуществлялись, реклама и так называемые «продажи квартир». На свечение этих вывесок активно слетались наивные «покупатели жилья» по факту являющиеся кредиторами застройщика, что, согласитесь, не одно и то же. Сегодняшняя девелоперская компания – это группа компаний, монстр, состоящий из огромного количества прожорливых и дорогостоящих структур, основная задача которых – продажи, продажи и еще раз продажи. Огромная армия всяких пиарщиков, рекламщиков, маркетологов, продажников, юристов, агентов, посредников и т.д., существующих на деньги дольщиков и уверовавших в свою исключительность в строительстве, где непосредственному созидателю-строителю вместе с дольщиками-кредиторами всего этого «банкета» отведено самое последнее место.

Напомним, долевое строительство в первоисточнике было задумано как полная альтернатива банковскому кредитованию и начало свое существование, именно как такая альтернатива – деньги дольщиков всегда являлись и являются самыми «дешевыми» для застройщика, а схема долевого строительства максимально исключала из «пищевой цепочки» любых посредников. Но это в первоисточнике. Российский же девелопмент постепенно превратился не только в массивную посредническую надстройку, но и в некий финансовый и инвестиционный институт, который начал оперировать огромными денежными средствами по своему усмотрению.

Понятное дело, банкиров такое положение дел никак не устраивало. И они постепенно начали экспансию в строительную отрасль, которая в конечном итоге закончилась полной победой банкиров и разгромом девелопмента. Как известно, с лета нынешнего года  деньги дольщиков, минуя застройщиков и девелоперов, начнут поступать в банки, где и будут надежно храниться на специальных счетах до полного завершения строительства. А строить застройщики начнут исключительно на кредитные средства. Или на свои, что уже из области фантастики.

По мнению законодателей, такой механизм наконец-то полностью исключит «обманутых дольщиков», как класс. Фенита ля комедия. И тем не менее уже высказывается мнение, что какая-то часть игроков рынка уйдет в подполье и продолжит привлекать деньги граждан альтернативными способами, найдя лазейки в законодательстве – спрос рождает предложение. А, как показала практика, российские граждане всегда рады обманываться. И именно на это обстоятельство и рассчитывают некоторые девелоперские компании.

Вся надежда девелопмента только на вас, уважаемые недодольщики и любители экстрима!

Кто такие обманутые дольщики?

Строго говоря, никаких обманутых дольщиков в России не существует. Есть пострадавшие участники строительства – те дольщики проблемных проектов, которые заявили о себе, как о пострадавших, и были включены в соответствующий реестр. По заявлению главы Министерства строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, на сегодняшний день в стране насчитывается 38 154 таких дольщиков. Согласитесь, цифра серьезная, но далеко не катастрофичная.  Однако министр забыл уточнить, что для включения в этот реестр необходимо соответствие определенным условиям. И достаточно жестким. Многочисленные пайщики, «покупатели» по предварительным договорам, вексельным схемам и т.д. сюда не попадают.

Например, подавляющее количество «обманутых дольщиков» печально известного СУ-155 являются пайщиками и отдавали деньги в проекты девелопера по схеме ЖСК, где застройщик порой даже не имел полного комплекта документов, разрешающих строительство и привлечение денежных средств граждан. Не являются официально пострадавшими и дольщики тех строек, которые уже дышат на ладан и чьи перспективы весьма туманны. Таким образом, реальное количество «обманутых» граждан недобросовестными застройщиками в десятки раз больше. А с учетом сложной экономической ситуации в стране количество пострадавших будет увеличиваться, как снежный ком. И министр наверняка об этом знает. А иначе бы к долевому строительству не стали бы применять столь жестких мер.

Что будет с ценами?

Расстроенный девелопмент, осознавая печальные перспективы отлучения от процесса и не желающий привыкать жить намного скромнее, сразу же принялся стращать граждан посредством отраслевых СМИ неминуемым удорожанием строительства, а соответственно, ростом цен на недвижимость. При этом девелоперы всегда «забывают» уточнить стоимость содержания себя любимых, вкупе с многочисленным персоналом, который с большой вероятностью вынужден будет оказаться в скором времени не у дел. И вряд ли кто-то из российских граждан будет скорбеть по этому поводу.

Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. А с учетом того, что только фонд оплаты труда у девелоперов составляет около 20% стоимости строительства…

Кто поможет обманутым дольщикам?

Чтобы ответить на этот вопрос, каждый потенциальный участник строительства должен уяснить для себя три простых вещи. Три кита, на которых держится благополучие и сохранность денег любого дольщика, если хотите.

  1. Во-первых, никаким покупателем квартиры он не является. Дольщик – кредитор застройщика и участник бизнес-проекта последнего. Таким образом, он кредитует бизнес застройщика. А вся помощь пострадавшему участнику строительства регламентирована законом. Это страховые выплаты и удовлетворение требований кредиторов. Как правило, это мизер, не покрывающий и 10% затрат дольщика. Просто помните об этом.


Если повезет, на площадку зайдет инвестор и достроит дом за нерадивым застройщиком. Но, во-первых, случается такое крайне редко, во-вторых, для этого необходимо определенное стечение обстоятельств и, наконец, он не обязан никому помогать, а преследует исключительно свои коммерческие интересы. Если в этих интересах найдется место для «обманутых», то они могут считать, что им повезло.


  1. Бизнес-проект не всегда заканчивается успешно и причин тому множество. Это означает, что, вступая в долевое строительство, гражданин понимает все риски, которые содержатся в данном мероприятии и – самое главное! – принимает их для себя. В идеале дольщик должен обладать навыками риск-менеджмента, уметь распознавать тревожные симптомы у застройщика, анализировать ситуацию и знать, что делать в том или ином случае. А делать нужно следующее: очень быстро спасать свои инвестиции и прекратить грезить о квартирах – время в таких ситуациях работает не на дольщиков.


  1. Идя на поводу у недобросовестного застройщика и отдавая деньги под мутные схемы «продаж», не выяснив всю подноготную, не изучив правовые аспекты долевого строительства и согласившись нарушить вместе с застройщиком требования закона, «покупатель воздуха» должен всегда помнить о том, что незнание законов не освобождает от ответственности. А цена ответственности такого горе-покупателя – это потеря его же денег. Таким образом, помогать ему никто не обязан. Впрочем, это обстоятельство не исключает, что потерпевший может слезно просить о помощи. Но никак не требовать. Помогать в данном случае ему никто не обязан!

И, наконец, открытым остается вопрос о том, застрахует ли благополучие дольщика тотальный контроль банков над процессом строительства? Ведь, как известно, банки тоже смертны…

Нет комментариев
Обсудить