Владимир Ресин: «Основное препятствие замены «долевых» денег на иные источники - недоверие к инвестициям»
Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Таким образом, скоро застройщики не смогут привлекать средства будущих владельцев недвижимости для его строительства. Эти меры помогут избавиться от такого явления, как обманутые дольщики. Как указанные нововведения могут отразиться на стоимости новостроек? Какие препятствия могут возникнуть при переходе на новую систему финансирования строительства? Существует ли опасность монополизации рынка, учитывая, что небольшие строительные компании не смогут работать в новых условиях?
Владимир Ресин, депутат Государственной думы, председатель Экспертного совета ГД по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства:
«С момента принятия закона о долевом участии в строительстве прошло уже 12 лет, и благодаря «долевке» миллионы наших граждан смогли получить новое жилье. Однако помимо огромной роли в финансировании жилищного строительства, а привлекаемые средства населения составляют на сегодня около 80% этого объема, такой вариант финансирования породил и такое болезненное явление, как обманутые дольщики. В условиях экономического кризиса именно стройка всегда одной из первых испытывает отток инвестиций и падение деловой активности, что и стало причиной нарастающего количества так называемых «проблемных объектов» и серии банкротств компаний, занимавшихся строительством жилья на привлеченные средства граждан. Наиболее громкой стала история СУ-155, санацию объектов которого завершает на сегодня банк «Российский капитал». В связи со снижением инфляции до уровня, позволяющего говорить о возможности установления кредитных ставок на уровне в 6-8% (инфляция +2), объективно появилась возможность начать поиск новых механизмов фондирования строительства жилья, которые сочетали бы доступность для строителей и снятие рисков потери инвестиций для граждан. Именно такие предложения поручено подготовить Минстрою в ближайшее время. Самым сложным станет сохранение требуемого объема финансирования, так как даже для воспроизводства жилья, выбывающего в связи с ветхостью, нам необходимо не только поддерживать объемы жилищного строительства, сложившиеся в последние годы, но и наращивать их.
Решения, принятые с целью эффективного управления рисками и повышения ответственности застройщиков, разумеется, были непросто восприняты рынком, однако социальная значимость решения проблемы дольщиков определила приоритеты государственной политики. В этой связи следует ожидать существенного сокращения запуска новых проектов долевого строительства, однако это вряд ли приведет к скачку цен. Реформа отрасли проходит на фоне рекордно низкого спроса и некоторого «затоваривания» рынка предложением объектов, заложенных еще в докризисное время. Тем не менее, прежде всего в регионах сокращение предложения может быть значительным. Эта ситуация при возврате экономики к росту создаст основания для возможного роста цен, однако в случае наличия сформированного предложения от банков фондов, иных квалифицированных инвесторов, принимающих на себя риски, этот рост будет быстро стабилизирован новым предложением.
Основным препятствием замены «долевых» денег на иные источники является недоверие рынка к инвестициям в строительство. Если гражданин в долевом договоре и инвестор, и потребитель (то есть риски сбыта сняты), то институциональный инвестор, понимая нестабильность спроса на жилую недвижимость при любых кризисах, должен иметь серьезный страховой или гарантийный механизм снятия таких рисков. Таким механизмом должен стать фонд, созданный АИЖК в части финансов, и само АИЖК, как институт развития, в части методологии, контроля и мер государственной поддержки.
Разумеется, риск монополизации рынка существует. Это связано прежде всего со строительством в некрупных городах, где не только мало застройщиков, соответствующих требованиям закона, но и нестабилен рынок, что отворачивает от них банки. Полагаю, что для этих городов решением может стать активизация работы региональных фондов жилищного строительства, которые способны управлять рисками таких проектов и обеспечивать реализацию проектов, в том числе реализуя задачу обеспечения жильем граждан, имеющих право на государственную поддержку.
Отдельно хочется остановиться на актуальности проблемы планирования и оценки объективной необходимости предполагаемых объемов жилищного строительства в документах территориального планирования, прежде всего в генеральных планах. Именно потеря качества этой документации приводит к тому, что проекты «умирают», не получив необходимых инвестиций, инфраструктуры, мест приложения труда. Сформировав экономически обоснованные программы жилищного строительства, соразмерные масштабу и динамике развития городов, мы в значительной мере можем решить вопросы снижения рисков инвестирования в жилищное строительство, обеспечив их эффективность и повысив доступность жилья для граждан».
