Девелоперы не разделили оптимизма Михаила Меня

Президент РФ поручил Министерству строительства увеличить ввод нового жилья в полтора раза до 120 млн кв. м в год. Глава Минстроя Михаил Мень считает поставленную задачу выполнимой. Но нужны ли стране такие объемы строительства и при каких условиях можно достичь таких показателей?

По данным Министерства строительства, сегодня 45% семей испытывают потребность в улучшении жилищных условий, чтобы удовлетворить этот спрос необходимо построить 1,4 млрд кв. м. Если сравнивать показатели обеспеченности жильём с европейскими странами, Россия значительно отстаёт. Так, на душу населения у нас приходится 25 кв. м, в то время как в Германии и Франции – по 40 кв. м. на человека. Большая часть населения нашей страны живет в квартирах площадью до 60 кв. м, доля такого жилья составляет 63%, в то время как во Франции этот показатель равен 17%. Принимая в расчет эти цифры, поручение увеличить объемы строительства до 120 млн кв. м в год можно считать оправданным.

Тем не менее игроки отрасли отнеслись с сомнением к оптимистичному заявлению министра строительства и ЖКХ. Так, например, Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» уверен в том, что для того чтобы эти квадратные метры продавались, необходимо в первую очередь повысить благосостояние населения, обеспечить рост доходов и продолжать курс на снижение ипотечных ставок. В противном же случае произойдет банальное затоваривание.

«Что касается застройщиков, я не уверен, что в ближайшее время они смогут обеспечить такой объем. Постоянные изменения в законодательстве и перспективы перехода на проектное финансирование могут стать причиной снижения объемов жилищного строительства. Часть застройщиков, преимущественно мелкие и средние компании, будет вынуждена просто уйти с рынка, так как не сможет приспособиться к новым требованиям. В отсутствие дешевых кредитов девелоперы не смогут заниматься реализацией крупных проектов, требующих больших объемов финансирования. Препятствием также являются административные барьеры, сложный процесс и длительные сроки согласования проектно-разрешительной документации. За последнее время многие процедуры были оптимизированы и переведены в электронный вид, однако работы в этом направлении остается еще очень много», - рассказал Андрей Колочинский.

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» считает, что достичь заявленных результатов возможно только при условии тандема государства и частного строительного сектора.

«Полагаю, сами девелоперы вряд ли будут заинтересованы в столь масштабном наращивании темпов строительства, поскольку это неминуемо приведет к росту конкуренции, которая, в свою очередь, будет сдерживать цены. Поэтому реальных предпосылок для резкого увеличения девелоперской активности сегодня просто нет. Впрочем, я не исключаю минимальный прирост за счет позитивных ожиданий. Например, Внешэкономбанк уже по итогам 2018 года прогнозирует рост реальных доходов населения на 2,3% спустя несколько лет спада. И тем не менее только в Москве объем предложения превышает спрос более чем в два раза, и такая ситуация складывается в наиболее экономически активном регионе. Поэтому я думаю, что без конкретных мер по стимулированию деятельности именно застройщиков объемы ввода жилья останутся на прежнем уровне», - заявила Лариса Шевцова.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» согласен с мнением коллег и уверен, что сегодня сложилась не самая лучшая ситуация, чтобы можно было говорить о рекордном наращивании объемов строительства.

«Согласно опросу, проведенному Фондом «Общественное мнение», 47% жителей России действительно нуждаются в улучшении жилищной ситуации. То есть фактически каждый второй россиянин сегодня расценивает условия, в которых он проживает, как стесненные. Поэтому проблема действительно имеет глобальный масштаб и нуждается в решении. Другое дело, что 80% россиян заявили, что у них нет финансовых возможностей для покупки нового жилья. Поэтому в первую очередь нужно улучшать уровень благосостояния граждан», - отметил девелопер.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, считает, что текущая политика властей в строительной сфере больше направлена на сокращение числа застройщиков, чем на стимулирование строительства.

«Доходы российского населения относительно стоимости жилья остаются крайне низкими. Продолжают ужесточаться требования к бизнесу, упраздняется долевое строительство, а единственно разрешенным источником средств для возведения домов становится банковский кредит. Все эти меры, на мой взгляд, идут вразрез с намеченными планами властей», - заявила Мария Литинецкая.

Резюмируя мнение игроков рынка, можно сделать вывод, что увеличить ввод жилья до 120 млн кв. м получится только в том случае, если будут соблюдены три важных условия: предоставлено доступное проектное финансирование застройщикам, снижены административные барьеры и вырастет платежеспособность населения. Доступные ставки по ипотеке, безусловно, подстегнут спрос, но одной лишь «доступной ипотеки» будет явно недостаточно.