Цены падают, квартиры пустуют. Ульяновские эксперты рассказали о ситуации на рынке недвижимости

Ситуацию на рынке недвижимости эксперты характеризуют как нестабильную. Рынок уже несколько лет пребывает в состоянии долгосрочной стагнации, несмотря на снижение цен на жилье, и выйти из такой ситуации быстро не получится.

Что с ценами на недвижимость? 

Падение цен на квадратные метры зафиксировал сайт «Домофонд». Если, например, цена за кв. м во вторичке в 2016 года не превышала 41 917 рублей, то в этом году  стоимость составляет 40 560 рублей. Цены на новостройки упали с 40 445 рублей за кв. м до 37 376 рублей.

– Снижение цен вызвано не тем, что рынок жилой недвижимости переживает период оживления, а тем, что спрос падает, объемы реализации снижаются, и застройщики вынуждены идти на снижение цен в ущерб собственной прибыли, чтобы ускорить продажи и снизить таким образом сроки оборачиваемости капитала, - рассказал аналитик информационного холдинга «Финам» Алексей Коренев. 

Если говорить конкретнее и непосредственно коснуться нашего города, то в 2017 году снижение цен незначительное. Эксперты считают, что при достигнутом уровне инфляции в сентябре этого года  в 1,4% средняя цена предложения 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья снизилась за 9 месяцев этого года всего на 2,3%. В ближайшем будущем ежемесячные темпы динамики цен будут либо на нулевой, либо около этой отметки.

При этом эксперты предполагают, что  уровень цен на квартиры в Ульяновске ближайшие полгода будет находиться на достигнутом уровне с незначительными колебаниями в ту или другую сторону.

Когда выгодно покупать

По мнению экспертов, отрасль действительно выходит из кризиса, но многие игроки при этом ушли с рынка.

К слову, не все эксперты согласны с тем, что вторичный фонд - в аутсайдерах. Татьяна Куклова отмечает, что в последнее время спрос на вторичное жилье в Ульяновске все-таки увеличился.

По мнению Евгения Курзина, нынешняя осень - подходящее время для покупки недвижимости: цены показывают максимальное падение, зато предложение заметно превышает спрос. 

Такой же позиции придерживается и директор по маркетингу ООО «Центр недвижимости», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Татьяна Куклова.

Когда выгодно продавать

Продавать, так же как и покупать, можно смело осенью. Пока есть всплеск спроса на квартиры, тот, кто действительно хочет продать квартиру, сделает это быстрее чем, скажем три месяца назад, считают эксперты.

– Отмечу, что продавать квартиру, как и любой другой товар, нужно уметь. Для этого должны быть необходимые знания, умения, владение различными техниками продаж и профессиональные инструменты, - говорит Татьяна Куклова.

Ситуация с ипотекой

Для ускорения процесса продажи жилья существует еще один рычаг – ипотечное кредитование. В течение 2017 года  наблюдается рекордное падение процентных ставок. Отчасти этому поспособствовало и быстрое снижение ключевой ставки Банком России.

– В результате за полтора – два года ставка по ипотеке снизилась с 12,5 – 13,5% до уровней ниже 11% (средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с 1 июля по 1 августа 2017 года, составила рекордные 10,94%). Отдельные же банки предлагают ипотеку и вовсе под 7-8% годовых, правда, предъявляя при этом к заемщику повышенные требования в части первоначального взноса, сроков кредитования, предоставления документов, подтверждающих кредитоспособность, - говорит аналитик информационного холдинга «Финам» Алексей Коренев. 

Эксперты считают, что ставки по ипотеке не продолжат дальше понижаться, как ранее, а объемы продажи квартир будут продолжать незначительно снижаться. Специалисты аналитического агентства «Финам» выделяют несколько основных причин:

- Рынок жилья сам по себе имеет ограниченные объемы, и бесконечное увеличение числа продаваемых квартир, в том числе и по ипотеке, физически неосуществимо. К тому же последнее время на рынке жилой недвижимости стали появляться признаки явного затоваривания.

- Доходы россиян не растут, а с поправкой на инфляцию первой половины года даже несколько снизились. По данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы населения России в июле 2017 года уменьшились на 0,9% в годовом выражении. Всего же за первые семь месяцев этого года показатель снизился на 1,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если говорить о тех, кто может позволить себе купить квартиру, то платежеспособная часть населения не столь велика, чтобы поддерживать спрос на постоянно высоком уровне.

- Отложенный спрос, выход на рынок которого наблюдался в течение последнего года, постепенно удовлетворяется. Те, кто из-за опасений дальнейшего развития кризиса отложил покупку квартиры в 2014-2016 годах, сейчас, поняв, что катастрофы не произошло и страна понемногу адаптировалась к нормальной жизни в новых экономических условиях, все же вернулись к вопросу покупки жилья.

- В любых рыночных процессах после периодов роста наступают экономически обоснованные периоды охлаждения. Это нормальный циклический процесс, и, судя по всему, мы находимся сейчас в начале стадии остывания рынка и некоторого отката его показателей.