Банки придумали, как отсеять 83% россиян: ипотеку дают только тем, у кого уже почти есть квартира
Сколько россиянину нужно зарабатывать и копить, чтобы взять ипотеку
Несмотря на разговоры о возможном смягчении денежно-кредитной политики, рыночная ипотека на готовое жилье в России сегодня доступна менее чем одному из шести граждан. К такому выводу пришли «Известия», проанализировав текущие доходы населения и требования банков.
Главный фильтр — доходы
По данным Росстата, средняя зарплата в стране в 2025 году составила 98,2 тыс. рублей. Однако лишь 16,7% россиян могут похвастаться доходом выше 100 тыс. Этого уровня недостаточно для комфортного получения жилищного кредита, считают эксперты.
Для одобрения заявки банки требуют, чтобы ежемесячный платеж не превышал половины заработка. При текущих ставках и ценах платеж за скромную «евродвушку» (40 кв. м) достигает 60 тыс. рублей в месяц.
Таким образом, заемщику с зарплатой около 100 тыс. для прохождения банковских фильтров потребуется первоначальный взнос в размере 43% от стоимости квартиры. Накопить такую сумму при разумной экономии удастся лишь за 10 лет.
Парадокс первоначального взноса
Сегодня банки строго соблюдают лимиты ЦБ по кредитованию заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Лояльные условия фактически недоступны для тех, кто тратит на погашение ссуд более 50% дохода. Низкий первый взнос также снижает шансы на одобрение.
По подсчетам издания, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет 130 тыс. рублей. Квартира в 40 «квадратов» обойдется в 5,2 млн.
При ставке 19,8% годовых (средний показатель по топ‑10 банков) и первоначальном взносе в 30% ежемесячный платеж на 30 лет составит порядка 60 тыс. рублей.
Чтобы снизить его до приемлемых 50 тыс. и уложиться в нормативы, покупателю с зарплатой 100 тыс. необходимо внести более 2,2 млн рублей (43% от цены жилья). В ведущих банках размер первого взноса уже достигает 45–55%.
Копить — десятилетиями
При зарплате в 100 тыс. и норме сбережения в 20% дохода накопление необходимой суммы займет почти 10 лет. Однако, согласно опросам, лишь 7% граждан готовы откладывать на жилье пятую часть заработка. Большинство ограничивается 5–10%.
Для тех, чей доход не превышает 45 тыс. рублей (а таких почти половина населения), первый взнос превращается в неподъемные 65% стоимости квартиры. Копить на него придется более 10 лет, даже откладывая половину зарплаты.
Эксперты отмечают: накопить 20% на бумаге реально, но на практике за 10 лет случается множество жизненных обстоятельств, требующих средств. Без материнского капитала или помощи родственников обходится редкий заемщик.
Поможет ли снижение ключевой ставки?
ЦБ прогнозирует снижение ключевой ставки до 12% к концу 2026 года. Это может опустить рыночные ставки ниже 16% в начале 2027‑го. Однако даже в этом случае платеж за типовую «вторичку» составит около 52 тыс. рублей.
Чтобы пройти скоринг, зарплаты в 100 тыс. все равно будет недостаточно: потребуется взнос в 33%, копить на который придется 7 лет. Для граждан с более скромными доходами рыночная ипотека останется недостижимой без перехода на льготные программы или привлечения созаемщиков.
Семейная ипотека: миф о доступности
Льготная программа под 6% сегодня — локомотив рынка. В декабре 2025 года на нее пришлось 75% выдач. Однако круг получателей жестко ограничен: семьи с детьми до шести лет или ребенком-инвалидом. Бездетные пары, одинокие люди и родители детей старше шести лет остаются за периметром.
Кроме того, программа действует лишь на первичном рынке. Средняя цена «квадрата» в новостройках достигает 208 тыс. рублей. При лимите кредита в 6 млн рублей семья может рассчитывать максимум на студию в 29 кв. м.
Платеж по такой ссуде с первым взносом 30% составит около 25 тыс. рублей в месяц. Это доступно для заемщика с доходом 50 тыс. Однако 47% россиян зарабатывают меньше 45 тыс. Им для оформления кредита потребуется первый взнос 38% (2,3 млн), который придется копить более 20 лет.
Ситуация может усугубиться: власти обсуждают повышение ставки для семей с одним ребенком до 10%. Тогда платеж вырастет до 35 тыс., что сделает ипотеку недоступной для двух третей россиян.
Риски и обходные пути
Теоретически кредит с долговой нагрузкой более 50% можно получить в небольшом банке, заинтересованном в росте портфеля. Но практика показывает, что с высокой вероятностью последует отказ.
Банки считают таких клиентов чувствительными к любым финансовым потрясениям. Особенно это касается молодежи до 30 лет, у которой риски потери дохода выше.
Эксперты предупреждают: брать ипотеку на пределе возможностей неосмотрительно. Любая непредвиденная трата или инфляция могут привести к просрочке и потере жилья.
Созаемщики: палка о двух концах
Увеличить шансы на одобрение помогает привлечение созаемщиков. С февраля 2026 года при оформлении семейной ипотеки супруги обязаны ими становиться. Банк суммирует доходы и обязательства, что повышает вероятность положительного решения.
Сегодня в Газпромбанке до 40% ипотечных сделок проходят с участием созаемщиков. Введение новых правил по семейной ипотеке, вероятно, увеличит эту долю.
Однако схема несет солидарную ответственность. Уход женщины в декрет, сокращение дохода или потеря работы одним из супругов ударят по платежеспособности семьи.
В условиях высоких ставок госпрограмма остается важнейшим инструментом, но полагаться только на нее не приходится. Совокупный доход семьи действительно повышает шансы, однако итоговое бремя становится общим — со всеми вытекающими рисками.
