Конституционный переворот на рынке недвижимости: новый статус апартаментов изменит ситуацию с жильем

Конституционный суд РФ постановил, что в апартаментах можно оформить временную регистрацию. Это решение положило конец многолетней правовой неопределенности вокруг этого формата жилья. Однако, чтобы понять значение этого шага, важно разобраться в юридической природе апартаментов и в том, почему они долгое время находились в «серой» зоне.

В беседе с RuNews24.ru эксперт по недвижимости Зара Назарян напомнила, что само понятие «апартамент» появилось в российском законодательстве еще в 1996 году.

Изначально так обозначали номера высшей категории в гостиницах и санаториях, предназначенные исключительно для временного проживания. Критерии были четкими: площадь не менее 40 квадратных метров, наличие минимум двух комнат, двуспальной кровати и мини-кухни.

Но рынок развивался быстрее законодательства, поясняет эксперт. Начиная с 2003 года, в России активно возводятся здания, которые технически и визуально напоминают жилые дома, но юридически остаются нежилыми объектами.

Они не относятся к гостиничному фонду, однако фактически используются для постоянного или длительного проживания. Так сформировался полноценный рынок «жилых» апартаментов, существующий параллельно с рынком классических квартир.

«Каким бы ни было отношение законодателей к этому явлению, нельзя игнорировать реальность: сегодня множество граждан постоянно живут в апартаментах, — комментирует Зара Назарян. — Отсутствие возможности зарегистрироваться по месту пребывания, при том что закон прямо не запрещает там находиться, фактически ущемляло конституционное право человека на свободу передвижения и выбора места пребывания. Парадокс в том, что регистрация нужна не только гражданам, но и государству, чтобы иметь актуальные данные о реальном, а не «бумажном» месте жительства людей. Поэтому инициатива должна была исходить от властей, а не от простой гражданки, которой пришлось дойти до Конституционного суда».

Эксперт также объясняет экономическую подоплеку популярности апартаментов. Строительство жилого дома требует земельного участка с правильным назначением и обязывает застройщика возводить школы, детские сады и поликлиники.

Для возведения апартаментов (нежилых зданий) требования к участку мягче, а социальная нагрузка отсутствует. Это позволяет девелоперам экономить на земле и инфраструктуре, что делает итоговую цену для покупателя на 20-30% ниже, чем в квартирах. Для многих это весомый аргумент, особенно если вопрос с «московской» пропиской не стоит остро.

Однако, предупреждает Назарян, у такого «бюджетного» формата есть и обратная сторона:

Коммунальные платежи и налог на имущество в апартаментах существенно выше, чем в квартирах.

Их нельзя приобрести с использованием материнского капитала или льготных ипотечных программ.

На них не распространяется налоговый вычет.

Самый серьезный риск — при покупке на этапе котлована покупка не защищена 214-ФЗ о долевом строительстве. В случае банкротства застройщика вернуть деньги будет крайне сложно, поэтому к выбору девелопера нужно подходить с особой тщательностью.

Что изменится после решения суда?

Благодаря новому постановлению, владельцы апартаментов смогут оформить временную регистрацию для себя и своих родственников (при подтверждении родства). Главное условие — документально подтвердить, что само здание пригодно для проживания, а конкретное помещение по своим характеристикам сопоставимо с обычной квартирой в многоквартирном доме.

Впрочем, у этого прогресса есть и неизбежное экономическое последствие.

«Цены на апартаменты пойдут вверх, — прогнозирует Зара Назарян. — Возможность регистрации, пусть и временной, резко повысит спрос. Застройщики, конечно, этим воспользуются и начнут корректировать стоимость. Конечно, апартаменты не смогут полностью сравняться в цене с квартирами из-за разницы в статусе, но их эпоха «ущербного» и удешевленного жилья подходит к концу».

Фото: freepik.com