«Бабушкины схемы» и поддельные доверенности: как мошенники лишают вас жилья и какой полис станет вашей единственной защитой

Покупка или продажа жилья — это, пожалуй, самая весомая финансовая операция в жизни человека. Но даже когда вы уже получили на руки выписку из ЕГРН, расслабляться рано. Сделку могут оспорить в суде. Причины бывают разными: от ошибок в документах и забытых правах третьих лиц до откровенного мошенничества. В такой ситуации покупатель рискует потерять и квартиру, и уплаченные за нее деньги. Остается вопрос: можно ли от этого застраховаться и какой полис нужен?

Зачем нужен полис на право собственности

Финансовую защиту покупателю дает страхование титула. Если сделку признают недействительной, страховка компенсирует утрату права собственности.

В чем здесь принципиальное отличие от других видов страховки? Обычно мы страхуемся от того, что может случиться в будущем: пожар, залив, кража. Титульное страхование работает иначе. Оно защищает от последствий событий, которые уже произошли в прошлом, но о которых никто не знал на момент покупки. Именно этот «скелет в шкафу» в истории квартиры позже может стать причиной судебного иска.

Это добровольный вид страхования. Покупатель сам решает, на какой срок заключать договор. Сумму тоже определяет самостоятельно, обычно ориентируясь на цену сделки.

В «Росгосстрахе» поясняют: договор лучше оформлять прямо в момент подписания купли-продажи или сразу после регистрации права. Но есть важный нюанс: условия сделки и проект договора нужно заранее согласовать со страховщиком. Если потом выявятся ошибки в документации, компания может отказать в выплате, сообщает издание banki.ru. 

Почему спрос на страховку резко вырос

Раньше титульное страхование чаще всего оформляли при ипотеке. Сейчас ситуация меняется.

Директор домена «Жилье и имущество» компании «Ингосстрах» Василий Кургузов отмечает, что интерес к таким полисам растет. Люди стали больше волноваться за «вторичку». Особенно после того, как широкую огласку получили так называемые «бабушкины схемы» — мошенничества с участием пожилых владельцев. Теперь сделки с ними входят в группу повышенного риска.

Коллега из «Согласия» Станислав Олейников подтверждает эту тенденцию. После громкой истории с квартирой Ларисы Долиной спрос рванул вверх. Во втором полугодии 2025 года количество добровольных полисов (без ипотеки) увеличилось больше чем в три раза.

Что именно считается страховым случаем

Страховка может быть двух форматов: часть комплексного ипотечного страхования (в пользу банка) или отдельный добровольный полис. Как рассказывает Ирина Шимова из ВСК, чаще встречается первый вариант.

Страховой случай наступает, если суд вступившим в законную силу решением лишает вас права собственности. Причины могут быть самыми разными. Вот основные риски, которые покрывает полис:

Сделку совершил несовершеннолетний (14–18 лет) без разрешения родителей или опекунов.

Квартиру продал человек, ограниченный в дееспособности, без участия попечителя.

Продавец на момент подписания документов не осознавал свои действия (психическое состояние, алкоголь/наркотики).

Сделка прошла под влиянием обмана, насилия или угроз.

Продавец действовал без нужных полномочий или превысил их.

Суд истребовал имущество у добросовестного покупателя (например, если оно выбыло из владения незаконно).

В пресс-службе «Росгосстраха» добавляют: суды часто оспаривают сделки с нарушением прав несовершеннолетних, а также случаи мошенничества с подделкой документов. Растет количество решений по статьям 177 и 179 ГК РФ (неспособность понимать свои действия, обман, угроза). Все это — прямые основания для обращения за выплатой.

Когда страховка не сработает

Полис — не панацея. Есть ситуации, когда страховая компания откажет в выплате.

Самый частый отказ — если суд признает покупателя недобросовестным приобретателем. То есть человек знал или должен был знать, что покупает квартиру с нарушениями.

Также не стоит рассчитывать на компенсацию, если:

Право собственности на момент сделки не было зарегистрировано.

Суд установил, что обман или насилие исходили от самого страхователя.

Будет доказан злонамеренный сговор между покупателем и представителем продавца.

Кроме того, не каждое лишение собственности — это страховой случай. Полис не покроет убытки, если квартиру изъяли за долги, реквизировали при ЧС, конфисковали по решению суда или собственник просто отказался от нее добровольно.

Сколько стоит защита и как не попасться мошенникам

Цена полиса зависит от многих деталей: суммы кредита, количества переходов права в истории квартиры, типа документов и даже наличия доверенности у продавца.

В «Согласии» называют диапазон: 0,3–0,42% от цены объекта в год. Причем за последние пару лет тарифы даже немного снизились.

Страховые компании сами проводят экспертизу и отсеивают проблемные объекты еще до сделки. И это дополнительный плюс для покупателя.

Ксения Гончарова из «Абсолют Страхование» дает несколько практических советов, как снизить риски при покупке:

Не спешите. Желание продавца «сделать все быстро» — первый тревожный звоночек.

Избегайте серых схем. Никакого занижения цены в договоре, передачи наличных без расписок или оформления «задним числом».

Не разбрасывайтесь документами. Не отправляйте паспорт или выписки из ЕГРН незнакомцам в мессенджерах. Пересылайте все через юриста.

Платите безналом. Аккредитив, банковская ячейка или эскроу — лучшие друзья безопасной сделки.

Проверяйте историю. Сколько раз квартира переходила из рук в руки за последние три года? Были ли сделки по доверенности? Участвовали ли в приватизации дети или пожилые люди? Это классические зоны риска.

Технологии тоже не стоят на месте: нотариальное сопровождение и электронные сервисы Росреестра помогают проверить «чистоту» объекта. Но они не отменяют главного правила — качественной юридической проверки. Только комплексный подход и страховка титула могут дать реальную гарантию, что вы не останетесь и без денег, и без квартиры.

Фото: freepik.com