Владельцы ТЦ в панике: фешент-бренды бегут толпами, а на их место никто не приходит — что ждет посетителей

Российские торговые центры переживают далеко не лучшие времена. Ритейлеры массово закрывают свои точки, а те, кто остается, вынуждены буквально выбивать скидки на аренду. Доходы операторов падают.

Ситуацию усугубляет физический и моральный износ самих зданий. Денег на обновление нет. Посещаемость и так сокращается из-за ухода покупателей в онлайн, а отсутствие ремонта только ускоряет этот процесс.

Бренды уходят, а новые не спешат

За 2025–2026 годы офлайн закрыли Deseo, Etam, Insity, KChTZ, Luzeen, Megatop, Mellow, Meyel, Mollis, Noun, Prav.da, Urban Vibes и Yollo. Некоторые игроки, включая Cosareve, Durpee, I AM Studio и Inspire Girls, полностью переключились на интернет-продажи.

Турецкие Oxxo, Club и Mudo только планируют свернуть точки. Concept Group в прошлом году закрыла почти половину магазинов и не намерена останавливаться. Обувной ритейлер Zenden тоже готовится к сокращениям. А Gloria Jeans намерена закрыть по стране около 150 магазинов.

Найти замену уходящим брендам становится все труднее. Активность международных компаний замедлилась. В 2023–2024 годах на рынок выходили 23 и 22 новых зарубежных бренда соответственно. В 2025-м — уже вдвое меньше, всего 11, подсчитали в IBC Real Estate. В 2026-м пока не появилось ни одного.

После бурного развития в 2022–2024 годах многие сети теперь оптимизируют бизнес. Крупные игроки закрывают нерентабельные точки, сосредотачиваясь на флагманских магазинах и качестве сервиса. Онлайн-каналы при этом продолжают развивать.

Эксперты IBC Real Estate замечают, что точечные открытия еще случаются, но локации выбирают куда избирательнее. Слабые игроки либо уходят в интернет, либо исчезают с рынка полностью. Это подстегивает рост вакансий. В Москве по итогам 2025 года доля пустующих площадей подскочила на 2 процентных пункта, достигнув 10%. В текущем году ожидается рост до 11%.

В Ассоциации торговой недвижимости (АТЭР) подсчитали: в прошлом году закрылось 12% всех магазинов модного сегмента. На них пришлась половина всех закрытых точек в ТЦ по стране. А в более чем половине комплексов именно фешен-арендаторы занимают свыше 30% площадей, обеспечивая 25–30% выручки.

Арендаторы давят на ставки, собственники держатся за кредиты

Те, кто остается, пытаются смягчить условия аренды. Доля желающих добиться снижения ставок, индексации или процента от оборота серьезно выросла. В 2025 году в NF Group оценивали долю таких просителей в 70%. В Российском совете торговых центров (РСТЦ) уточняют: треть арендаторов запрашивала дисконт в 20–50%.

Причины очевидны. Трафик падает, выручка сокращается. По подсчетам Focus Technologies, с января по первую половину марта 2026 года посещаемость по стране снизилась на 2%. Модный сегмент потерял около 5% посетителей.

Однако собственники не всегда могут пойти на уступки. Им нужно обслуживать кредиты. Объекты со стабильным потоком людей чувствуют себя лучше: там к пересмотру условий прибегают реже. Сейчас работает только «ручное управление» — каждый случай разбирают индивидуально, кому-то дают временную скидку, для кого-то вводят оплату с оборота.

Гибкость управляющих ограничивает и структура арендаторов. В среднем 25–35% доходов ТЦ приносит малый бизнес. Сейчас он вынужден либо закрываться, либо поднимать цены примерно на треть из-за нового порога по НДС (20 млн рублей оборота). Наиболее приемлемое решение — переход на процент с оборота. Но если это не покрывает ожиданий арендодателя, с арендатором расстаются.

Специалисты подчеркивают: простои помещений и поиск новых жильцов обходятся дороже, чем временные скидки. В большинстве качественных объектов уже заложена гибридная модель с оплатой от товарооборота, которая дает 10–20% выручки от аренды. В целом потери от запросов на скидки могут сократить денежный поток на 10% и более.

Развлечения вместо шопинга: новый путь ТЦ

Классическая торговая функция больше не дает прежней устойчивости. Даже популярные объекты теряют обороты. Особенно уязвимы морально устаревшие центры и те, у кого много долгов.

Операторам приходится адаптироваться. Тренд последнего времени — переход к многофункциональному формату. Торговля остается, но перестает быть единственным источником дохода.

В 2025 году доля развлекательных арендаторов в московских ТЦ выросла на 6 процентных пунктов, до 12%. Доля модных брендов, наоборот, снизилась на 5 п. п., до 23%.

Покупатели теперь идут в ТЦ не за вещами, а за впечатлениями и эмоциями. Шопинг-функцию полностью обеспечили маркетплейсы — там выбор шире, цены ниже, а быстрая доставка и постаматы решили проблему примерки.

В торговых центрах растет число лекториев, образовательных студий, библиотек, театров, коворкингов и спортивных центров. В крупных комплексах доля торговых и неторговых операторов должна сравняться до 50 на 50. В районных — общественные функции должны занять 65% против 35% торговли. При этом в Москве и Санкт-Петербурге около 80% объектов нуждаются в частичной или полной реновации.

Дорогие кредиты тормозят реновацию

Но подстроиться под новые запросы пока мешает финансовая реальность. Налоговая нагрузка достигает 25–30% от оборота объекта, а стоимость заемных средств держится на уровне 19–22% годовых. В таких условиях реконцепция практически невозможна. Из-за недоступности финансирования российские ТЦ отстают от мировых трендов на пять-семь лет.

Замена фешен-арендаторов на других игроков осложняется и разницей в выручке. Рестораны и операторы развлечений в совокупности дают лишь 10–15% оборота, тогда как мода приносила 25–30%. Ключевая задача для владельцев сейчас — найти хрупкий баланс между созданием трафика и получением реального арендного потока.

Фото: freepik.com