Банки продолжат снижать ставки по ипотеке. Выясняем, как это скажется на ульяновском рынке жилой недвижимости
Как решить жилищную проблему и не потерять деньги. Арендовать? Копить? Или брать ипотечный кредит?
Доходы упали
- Банки будут продолжать снижать ставки по ипотеке примерно такими же темпами, какими снижает Центробанк ключевую ставку, - говорит Аналитик Группы компаний «Финам» Алексей Коренев. - За этот год ЦБ уже трижды понижал ключевую ставку каждый раз на 25 базисных пунктов. Можно предположить, что до конца года ставка будет понижена ещё на 50 базисных пунктов. То есть можем выйти на 6,5% ключевой ставки ЦБ. Ставка ЦБ влияет на рынок недвижимости, но достаточно опосредованно. Не стоит ждать в следующем году роста объема ипотечных кредитов, напротив – он будет снижаться, потому что платежеспособный спрос здесь уже исчерпан.
Эта ситуация актуальна даже для крупных городов мегаполисов. Но в Ульяновске с платежеспособным спросом дела обстоят особенно плохо.
Анатолий Лапин
Доктор экономических наук
- С 2015 года реальные располагаемые доходы населения упали на 21-22%. Из 85 регионов мы примерно на 65 месте по уровню зарплаты. Снижение ставок по ипотеке отчасти поддерживает активность на рынке недвижимости, но в минус работает сокращение численности населения. За полтора года мы потеряли более 12 тыс. человек. И это еще оптимистичная оценка, поскольку миграция учитывается неточно: человек может быть зарегистрирован в Ульяновске, а работать, скажем, в Москве. На мой взгляд, рынок недвижимости сейчас находится в состоянии стагнации, и перспективы на рост нет.
Просроченная ипотека
Между тем, по данным ЦБ, несмотря на недостаток собственных средств, жители региона на протяжении 2019 года не теряли интереса к ипотечному кредитованию.
По мнению Анатолия Лапина, процент невозврата по ипотечным кредитам достаточно большой.
- Банки не любят делиться такой информацией, но по косвенным признакам можно предположить, что он достигает 30%, - говорит эксперт.
По официальной информации ЦБ, на 1 сентября нынешнего года просроченная задолженность по жилищным кредитам в Ульяновской области составила 345 млн рублей.
Алексей Коренев из «Финам» считает, что существующая просроченная задолженность во многом связана с тем, что в 2017-2 018 году россияне набирали кредиты значительными темпами. И чтобы внести первоначальный взнос, брали потребительские кредиты.
Алексей Коренев
Аналитик ГК "Финам"
- В результате человек вынужден платить два кредита – ипотечный примерно под 10 процентов, плюс – потребительский – 18-19%. Но таких рискованных заемщиков не так много. Кроме того, банки стараются находить общий язык с теми, кто имеет просрочку, потому что для банка это не выгодно.
Арендовать или покупать?
Сравнить финансовые затраты на аренду и покупку жилья в ипотеку несложно. Для этого достаточно посмотреть, сколько стоит арендовать или купить в ипотеку квартиры приблизительно одинакового достоинства. Исходя из актуальной на сегодняшний день информации на рынке аренды и ипотечного кредитования, получается, что ежемесячный взнос по кредиту за однокомнатную квартиру среднего качества (с учётом ипотеки на 10 лет) почти на 8 тыс. рублей выше арендной платы за такое же жильё. Но в первом случае через 10 лет можно получить однокомнатную квартиру в собственность, а во втором – остаться при жилищной проблеме. И всё-таки такой расчет нельзя рассматривать как убедительный аргумент.
На вопрос, что выгоднее – покупать или арендовать, эксперты не дают однозначного ответа. Но предлагают рассмотреть жизненные ситуации, в которых тот или иной выбор оптимальный.
Светлана Пономарёва
Владелец агентства недвижимости "domatoot"
- Покупать жильё стоит, если у людей есть в этом городе работа, они планируют детей. С грудными детьми нежелательно арендовать жилье, потому что хозяин в любое время может потребовать освободить квартиру, а переезжать с маленьким ребёнком очень сложно. Таким семьям мы советуем покупать жилье, но делать это грамотно. Прежде всего, нужно правильно подобрать ипотечную программу.
Кроме того, не всегда нужно экономить на стоимости. Иногда лучше купить квартиру подороже, но в таком месте, чтобы школа, садик или работа были в шаговой доступности. Переезды по городу отнимают много времени и денег. Серьезные средства можно экономить на оплате коммунальных услуг. Например, в доме с центральным отоплением они гораздо дороже, чем в доме с отоплением автономным.
Если семья планирует в ближайшие годы переезжать, то покупать квартиру неразумно. Есть налоговый период, в течение которого нельзя продать недвижимость, не заплатив налоги (хотя здесь есть несколько вариантов). Но к старости, я считаю, все-таки нужно иметь свое жилье, потому что аренда может оказаться не по средствам. Поэтому бесконечно откладывать покупку недвижимости не стоит.
Алексей Коренев
Аналитик ГК "Финам"
- Тенденция арендовать, а не покупать жилье в последнее время очень ярко выражена в развитых странах и постепенно начинает набирать популярность в России. Очень серьезно на решение арендовать или покупать жильё сказывается трудовая мобильность населения. На Западе в порядке вещей, когда человек переезжает в другой город, если у него есть возможность получить там хорошую работу. В России трудовая мобильность очень низкая. Только наиболее активные люди едут в большие города в поисках лучшей жизни. Но вот как раз они предпочитают брать ипотеку, чтобы закрепиться в большом городе.
Анатолий Лапин заостряет внимание на том, что расплачиваясь по ипотечному кредиту, человек за 10-15 лет выплачивает банку стоимость второй квартиры, причем при условии, что эта квартира не его.
Анатолий Лапин
Доктор экономических наук
- За это время с заемщиком может многое случиться. Чтобы минимизировать риски, считаю, лучше арендовать скромное жилье и параллельно потихоньку копить. Тем более что большинству со временем достаётся жильё родителей или родственников. Главное преимущество этого варианта в том, что человек не связывается с рисками изменения ставок банками, просрочек платежа и прочее. И, конечно, не имеет смысл покупать жильё в Ульяновске, если вы готовы откликнуться на хорошее зарплатное предложение и переехать в другой город. В этом случае собственная квартира будет обузой: за неё надо платить, её надо сдавать, с ней надо что-то делать.
Если у молодой семьи не хватает средств, нет стабильного дохода, надо отложить покупку недвижимости на какое-то время, обратиться к помощи семьи и постараться накопить деньги:
Мария Дикова
Коммерческий директор Центра недвижимости
– Существует большая проблема, о которой никто не говорит. Люди не оценивают свои возможности, когда принимают решение взять ипотечный кредит. У молодых семей, которых мы консультируем, как правило, нет даже совокупного дохода. В лучшем случае у одного из двоих есть зарплата тысяч в двадцать. Банк даст им кредит, но смогут ли они его выплачивать. Нужен экономический расчёт ситуации, а люди не умеют этого делать. Сегодня назрела необходимость поднимать финансовую грамотность населения.
В целом эксперты сошлись во мнении, что, даже несмотря на «вкусные» ставки по ипотеке, рынок жилой недвижимости продолжит стагнировать и в следующем году тоже.
