Детали с mosaica.ru. Как продать квартиру, купленную в ипотеку
Иногда люди не знают, как избавиться от залогового жилья. Мы расскажем, с чего начать и как действовать правильно.
Продажа квартиры – процесс весьма трудоёмкий, который отнимает массу сил и времени. Многие хватаются за голову, когда встаёт вопрос о продаже жилья, купленного в ипотеку. Оно и понятно: нужно не только найти покупателя и собрать кучу документов, но и вернуть долг банку. Не спешите расстраиваться, всё не так сложно, как кажется на первый взгляд. Ловите нашу инструкцию!
С чего мне начать?
Необходимо собрать пакет документов:
- Удостоверение личности (паспорт);
- Свидетельство о праве на собственность (может быть выписка из Росреестра);
- Выписка из ЕГРН (может заказать банк в Росреестре);
- Выписка из домовой книги (В ЖЭУ);
- Кредитный договор с банком;
- Залоговая (требуется на момент заключения сделки, документ заказывают в банке).
- Если есть собственники до 14 лет, понадобится свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна. Также потребуется разрешение органов опеки на продажу квартиры.
- Если квартира была куплена в браке и оформлена на одного из супругов, оформите нотариальное согласие второго супруга, также нужен его паспорт и свидетельство о заключении брака. Также документ потребуется, если на момент продажи квартиры супруги разведены, в этом случае следует вооружиться свидетельством о расторжении брака. Если квартира была получена супругом по наследству или в дар, то согласие второго супруга не нужно. Если супруг умер, необходимо свидетельство о смерти.
- Доверили оформление сделки кому-то? – не забудьте оформить нотариальную доверенность на этого человека.
Нужно ли мне сообщать в банк о намерении продать квартиру?
Обязательно. Без согласия банка вы не сможете продать квартиру. По закону «Об ипотеке» № 102-ФЗ, заёмщик не имеет права распоряжаться жильём без согласия банка – дарить или продавать третьим лицам. После сбора всех документов нужно получить письменное разрешение банка. Не забудьте погасить задолженность по «коммуналке», если таковая имеется. Теперь можно искать покупателя.
Обязательно ли мне обращаться к риелтору?
Сейчас большинство людей продают квартиры с помощью риелторов. Специалист «выставит» жильё на продажу, будет показывать его в удобное для вас время, поможет с оформлением документов (договора купли-продажи).
Если у квартиры несколько собственников (недвижимость в долях), для составления договора купли-продажи придётся обратиться к нотариусу (это правило действует с июня 2016 года). К слову, за составление документа он попросит немалую сумму. Чем выше стоимость квартиры, тем больше нотариус возьмёт. Рекомендуем делить расходы с покупателями пополам: все-таки сделка заключается в общих интересах.
Если я хочу продать квартиру самостоятельно и собрал все документы, что делать дальше?
Нужно правильно составить объявление о продаже. Работать нужно по всем «фронтам», используя для размещения объявления газеты, сайты и социальные сети. В идеале нужно сделать хорошие фотографии жилья, которые покажут все его сильные стороны. Перед фотосъёмкой желательно навести порядок в квартире. Дело не только в эстетике – вы визуально увеличите пространство, что сыграет вам в плюс. Нелишним будет показать фасад здания, где находится квартира и дворовую территорию. Конечно, если есть чем похвастаться.
Что значит правильно составить объявление?
Многие люди не придают значения написанию объявления, а зря. Ведь это визитная карточка, которая «цепляет» покупателя. Менеджеры по рекламе медиахолдинга «Мозаика» рассказывают, как правильно рекламировать жилплощадь.
Если квартира недавно была отремонтирована, нужно написать об этом. Стоит отметить все особенности помещений (необычная планировка, добропорядочные соседи, тёплые полы, мебель в подарок и т. д). Не следует писать текст заглавными буквами, это настораживает. Впрочем, давайте перейдём от теории к наглядности. Мы продемонстрируем два варианта объявлений продажи квартиры. Один - не сможет «зацепить» покупателя, а второй, напротив, вызовет интерес к квартире.
Покупателя не испугает, что квартира с ипотечным кредитом?
Учитывая сегодняшние реалии, такая сделка может испугать разве что малограмотного человека. Перед заключением договора купли-продажи покупатель вместе с продавцом обращаются в банк, специалист которого подробно рассказывает обо всех нюансах. В том числе объясняет, кто и в каком размере должен оплачивать государственную пошлину за сделку.
Итак, продавец и покупатель нашли друг друга, что дальше?
Рассмотрим два варианта развития событий: продажа квартиры покупателю с «наличкой» и «ипотечнику».
1. Если у покупателя есть на руках вся необходимая сумма:
Первым делом нужно заключить с покупателем соглашение о задатке. По условиям этого документа, он передаёт продавцу сумму, необходимую для погашения остатка задолженности по ипотеке.
Теперь продавец может рассчитаться с банком и получить от него так называемую закладную. После этого нужно снять обременение в Росреестре и получить «чистое» свидетельство о праве собственности. Всё это нужно делать через многофункциональный центр «Мои документы» (МФЦ).
Финальным этапом станет подписание основного договора купли-продажи и итоговый расчёт с покупателем (он должен отдать недостающую сумму за квартиру). Договор нужно зарегистрировать в Росреестре, обратившись в МФЦ.
2. С продажей квартиры «покупателю-ипотечнику» немного сложнее:
Перед началом сделки необходимо узнать, сколько у покупателя наличных средств, а сколько он планирует получить в банке. Покупатель получает в банке предварительное одобрение ипотеки, оповещает его о желании приобрести ипотечную квартиру, заручается согласием кредитора (банка) и заключает с ним договор ипотечного кредитования.
Покупатель и продавец составляют договор купли-продажи и заверяют его у нотариуса. В соответствии с ним банк переводит на счет продавца сумму, необходимую для погашения остатка долга.
Продавец гасит долг и снимает обременение с квартиры.
Банк переводит продавцу остаток средств, стороны регистрируют договор в соответствующих органах, покупатель получает на руки свидетельство на своё имя.
Остаётся предупредить покупателя и продавца, что подписывать соглашение о задатке и договор купли-продажи жилого помещения лучше при свидетелях. Что касается расчёта по сделке между сторонами, то предпочтение лучше отдать безналичному. Крупную сумму денег в кармане носить небезопасно.
Фото: vk.com, инфографика Татьяны Шановой
