Москва превратилась в город без доступного жилья
Драматичнее всего ситуация выглядит в динамике запусков
Средняя цена «однушки» в столичных новостройках за год взлетела с 5,1 до 7,7 млн рублей. Прирост — 51%. Но дело не в разогреве спроса. Рынок перестраивается, и доступное жильё постепенно уходит из частных рук.
Комфорт-класс теряет долю: 42% против 29% за год
Год назад квартиры комфорт-класса занимали почти половину экспозиции. Сейчас — меньше трети. Спад на 13 процентных пунктов.
Драматичнее всего ситуация выглядит в динамике запусков. За 2025 год в Москве вышло всего 40 новых жилых комплексов. Это антирекорд за последние десять лет. В 2024-м таких проектов было 63 — падение на 37%.
А в первом квартале 2026-го в старых границах столицы не появилось ни одного старта в комфорт-классе. Шесть новых корпусов, которые застройщики вывели за три месяца, — это всё, что рынок увидел в доступном ценовом коридоре.
Почему девелоперы переключились на бизнес-класс? Ответ упирается в деньги.
Ставка проектного финансирования держится на уровне 18–20% годовых. В таких условиях застройщик, заходящий в массмаркет, берёт на себя кредитный риск, который сложно компенсировать маржой. Бизнес-класс даёт эту маржу. Комфорт-класс — нет. Итог закономерен: впервые за долгое время бизнес-сегмент обогнал массовый по объёму предложения.
Студии исчезают, крупные квартиры остаются
За год число студий в продаже сократилось вдвое: с 8,7 тыс. до 4,7 тыс. «Однушек» стало меньше на 26%, «двушек» — на 19%.
При этом количество четырёхкомнатных и более просторных лотов выросло на 16%. Средняя площадь квартиры в масс-сегменте подтянулась до 49 м². Но это не тренд на увеличение метража.
Механизм простой: маленькие квартиры разлетаются моментально. В экспозиции остаются более дорогие и крупные варианты. Так что рост средней площади — статистическая иллюзия, а не признак улучшения ситуации.
Ипотека уступает рассрочке. Кто кого кредитует?
В первой половине 2025 года в элитном сегменте до 80% сделок проходило в рассрочку. В массмаркете этот показатель тоже резко подскочил.
Де-факто застройщики превратились в кредиторов для своих покупателей. При этом у них нет ни банковских компетенций, ни необходимых резервов.
Схема работает до момента, пока проект строят и деньги поступают. Но если темпы продаж падают, а эскроу-счета наполняются медленнее плана, стоимость проектного финансирования для девелопера неизбежно растёт. Единственный выход — повышать цену квадратного метра.
Именно это и произошло. За 2025 год массмаркет в Москве подорожал на 23% — быстрее всех остальных сегментов. И это при том, что спрос упал сильнее всего.
Цифры первого квартала 2026
Спрос продолжает проседать. В масс-сегменте зарегистрировали всего 3,6 тыс. сделок — минус 51% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Доля ипотечных сделок при этом выросла до 79%. Средняя ставка по рыночной ипотеке снизилась до 20,6%.
Вторичка выигрывает у новостроек
Сегодня готовое жильё выглядит привлекательнее. Продажи на вторичном рынке Москвы прибавили 18% год к году. На первичном — всего 4%.
Разница в цене существенная: вторичка дешевле новостройки примерно на 18%. К тому же не нужно ждать сдачи и делать ремонт с нуля. При текущих ценах и ставках этот аргумент становится решающим для многих покупателей.
Фонд реновации занял нишу частных застройщиков
В апреле 2026 года аналитики IRN.ru отметили важный сдвиг: нишу эконом- и комфорт-класса в Москве фактически занял Фонд реновации. Частный девелопмент уступает позиции не постепенно — а резко, почти обвально.
Что дальше? Две опоры рынка
Сейчас столичный рынок новостроек держится на двух факторах:
семейная ипотека;
плавное снижение ключевой ставки.
Если ставка продолжит снижаться и достигнет 13–14% во втором полугодии, возможны новые запуски в комфорт-классе — но только через механизм комплексного развития территорий (КРТ). Он позволяет снизить себестоимость за счёт участия города.
Без этого инструмента доступный сегмент в Москве фактически приговорён. Не из-за отсутствия спроса — а из-за экономики, которая делает его строительство нерентабельным.
