Квартирный вопрос: торг уместен

Итак, квартирная эпопея продолжается! Вы накопили деньги, взяли ипотеку… В общем, уже не важно. Главное, что материальная составляющая для реализации вашей мечты уже есть. Теперь рассмотрим варианты и купим квартиру. Здесь и сейчас!

Покупать или не покупать?

Конечно, покупать! И не нужно уговаривать себя, что и в вашей сегодняшней квартире или в условиях отсутствия собственной жилплощади вам «неплохо и местами даже счастливо живется», «в тесноте да не в обиде», «переезд - это второй пожар», «привыкли уже», «раньше же жили с родителями!» и тому подобное. Это все отговорки. Если есть возможность улучшить жилищные условия и комфорт проживания, не стоит ее упускать. Потом, когда все «устаканится», вы будете радоваться и своей первой в жизни квартире, и большему количеству комнат, и хорошему району, и шансу начать новую счастливую жизнь.

Активизируемся на поиск. Сразу оговоримся, что дело это не быстрое, более того, спешить здесь не рекомендуется, если, конечно, вас не поджимают форс-мажорные обстоятельства.

Как искать квартиру?

Очень просто - по объявлениям на специализированных сайтах недвижимости, просто на сайтах бесплатных объявлений, сайтах строительных компаний, в газетах, на ТВ и радио. Например, на сайте объявлений, заполняете параметры поиска: район, количество комнат, материал, площадь, цена и т. п., а в печатных СМИ - ищете соответствующий раздел. Дальше - анализируете перечень всех представленных объектов. Если у вас нет времени, опыта, уверенности в правильности выбора, то можно обратиться за такими услугами в агентство недвижимости и за вас подбор осуществит профессиональны риелтор.

В основном, в первую очередь смотрим на цену. В среднем стоимость квадратного метра квартиры в Ульяновске превышает 39 тыс. руб. То есть однокомнатная квартира площадью 35 кв. м должна стоить  1,3-1,4 млн руб., двухкомнатная 52 кв. м – чуть больше 2 млн руб., а трехкомнатная 70 кв. м – 2,7 млн руб.  

В целом стоимость квадратного метра на рынке недвижимости варьируется от 32 до 65 тыс. руб. в зависимости от класса жилья  («эконом», «медиум», «элитное»), типа («новое», «переходка», «хрущевка», «сталинка»), района, ремонта и других факторов, увеличивающих или понижающих цену.

Если с новостройками все более-менее понятно, средний диапазон цен – 37-42 тыс. за кв. м, то на вторичном рынке жилья цены абсолютно разные. А откуда они берутся и как понять, реальная ли стоимость квартиры, читайте дальше.

Стоимость новостройки после ремонта

Теперь измеряем свои финансовые возможности и приступаем к выбору.

Цена новостройки – это, как правило, цена коробки, без поквартирных коммуникаций, ремонта, мебели и всего прочего, что необходимо для проживания. Приобретая такой строительный вариант, нужно готовиться к дополнительным вложениям, что соответственно увеличит в итоге стоимость квадратного метра новой квартиры.

Итак, теперь посчитаем. Возьмем 1-комнатную новостройку площадью 45 кв. м. по 40 тыс. руб. за квадратный метр. 45 кв. м умножаем на 40 тыс. руб., получается 1,8 млн руб. Это стоимость строительного варианта, в котором вы при всем своем желании жить не сможете.

Нужен ремонт: сделать пол (стяжка, наливной пол + напольное покрытие), стены (штукатурка, шпатлевка, обои или краска), потолок (штукатурка, шпатлевка, обои или натяжной, подвесной), двери (входная, межкомнатные), санузел (стены, пол, сантехника, разводка ГВС, ХВС), кухня (мойка или сразу кухонный гарнитур со всеми встроенными опциями). Из этого перечня можно исключить только двери в комнатах, если у вас квартира-студия или свободной планировки.

Стоимость квадратного метра ремонта «работа + материал» в среднем колеблется от 5 до 10 тыс. Если вы будете делать ремонт своими руками, то он обойдется вам дешевле. Например, самостоятельно можно постелить линолеум, поклеить обои, а при желании и усердии - и штукатурить, и плитку положить, и пол «залить».

А теперь окончательный расчет: итак, прибавляем к стоимости квадратного метра квартиры 40 тыс. руб. стоимость квадратного метра ремонта 7 тыс. руб. (возьмем среднее значение), получается 47 тыс. руб. В итоге новостройка после ремонта будет  стоить 47 тыс. руб. х 45 кв. м = 2,1 млн руб. То есть при покупке такой квартиры вам нужно будет иметь в запасе еще как минимум 300 тыс. руб. на ремонт.

 

«Вторичка»: плюс любовь?

Если вы возьмете новостройку с ремонтом на вторичном рынке, то ее цена будет выше. За квадратный метр вам придется переплатить от 5 до 10 тыс. руб., а то и больше, плюсом к вышевыведенным 47 тыс. руб. (коробка + ремонт), то есть квартира 45 кв. м обойдет вам уже дороже: 200-500 тыс. руб. и выше.

В этой сумме может быть заложена прибыль хозяина, купившего новостройку с целью перепродажи, компенсация за «страдания», связанные с ремонтом квартиры, прочие «любовные» чувства к собственной собственности и амбиции - вот такая тавтология.

Другое дело, если квартира продается с хорошим ремонтом, который вам понравился, который реально столько стоит и не нужно будет что-то переделывать-доделывать, и если в ее стоимость входит мебель. Тогда это не считается за наценку, потому что вам все равно придется тратить деньги, драгоценное время и, что немаловажно, нервы на ремонт и обстановку.

Новостройки на вторичном рынке, как правило, «маркируются» в объявлениях как «улучшенное» жилье. Теперь обратимся к «совершеннолетней» недвижимости. Это квартиры «новые», «переходки», «хрущевки», «сталинки». Если вы задумали купить квартиру в старом фонде, это тоже хорошее решение и в нем масса плюсов. Теперь разберемся с ценами.

Сейчас район проживания уже перестает быть одной из ключевых составляющих удорожания. На первый план выходят другие приоритеты – ближе к работе, к родственникам, к речке, к транспорту, подальше от шумных магистралей, центров деловой и общественной активности или наоборот. Именно поэтому можно встретить не намного отличающиеся по цене квартиры  отдаленных районах и центральной части города, особенно среди объектов старого фонда.

Холодный расчет или беру не глядя?

При выборе квартиры держите в уме среднюю стоимость квадратного метра, а в руке калькулятор. Тогда вы сможете обоснованно торговаться. Приведем пример.

Однокомнатная квартира, 33 кв. м, «новая», дому пусть будет 30-40 лет, 1 этаж, сделан ремонт санузла, находится в Ближнем Засвияжье, стоит 1,4 млн руб. Делим 1,4 млн на 33 кв. м - получаем 42 тыс. руб. за кв. м плюс вам придется ее ремонтировать – менять окна, двери, за ними потянутся напольное покрытие и т. п., тысяч на 100 наберется, то есть еще плюс 3 тыс. руб. к квадратному метру. Итого - 45 тыс. руб. за кв. м, на 5-6 тыс. больше среднего значения (заметьте, не самого низкого).

На первый взгляд цена относительно «реальная». Но если проанализировать, предмет для торга очевиден. Первое - минус 100 тыс. руб. за первый этаж (и еще за последний), второе - минус 100 тыс. руб. за ремонт. Еще один аргумент для торга – это возраст жилья, если вы приобретаете такую квартиру за 1,4 млн руб. + 100 тыс. руб. ремонт, это уже 1,5 млн руб., за такие деньги, если вы решите ее продать и купить большей площади, вам вряд ли удастся, если, конечно, цены на недвижимость резко не вырастут.

Поэтому, если вам посчастливится в этом убедить хозяев, то понравившаяся вам квартира в вашей собственности за 1,2 млн руб. Если нет, то решать вам, стоит ли покупать или лучше подыскать другой вариант.

Кстати, на вторичном рынке торговаться проще, чем с застройщиком, у которого есть фиксированная цена за кв. м и который может вам предоставить скидку только на определенных условиях.

Думайте, выбирайте, покупайте.

 

Фото из фотобанка